??2022年上半年，楼市依旧是“难”字当头，疫情不确定影响使得本就低迷的楼市“雪上加霜”，4-5月各地陆续出台宽松政策“救市”，稳地产主基调之下，整体供求开始有复苏征兆，6月环比大增，同比降幅持续收窄，核心城市诸如南京、苏州、佛山等市场热度稳步回升，新政效果初显。

??预判后市，考量到疫情得以阶段性控制和政策持续发力的正面效应，整体供求仍有望稳步复苏，因去年下半年市场“急转直下”基数较低，下半年成交同比降幅也会呈现稳步收窄趋势，全年成交规模预期高位回落，较2021年下降15%-20%。不同城市分化延续，核心一二线市场成交有望保持增势，去化压力主要集中在前期需求透支严重，基本面缺乏支撑的部分弱二三线城市。

??总  结

??1

??市场综述：先跌后稳、规模减半，区域、城市和项目分化加剧

??（本节有删减）

??2022年上半年房地产市场经历了从下行加剧到筑底趋稳的过程。1-2月商品房销售面积和金额分别同比下降9.6%和19.3%，增速降至近7年次低。至4月受国内疫情冲击明显的超预期影响，经济新的下行压力进一步加大。房地产行业销售与投资双双进入负增长。

??进入5月行业主要指标开始改善，单月新房销售规模和开发投资规模分别环比上涨26%和14%。商品房销售均价、房屋新开工面积和土地购置面积分别环比上涨3%、20%和46%。行业到达“市场底”出现实质好转，市场信心开始恢复。

??投资端，房企受困于自身资金压力和融资困境，大幅放缓投资行为。随着5月各地资金监管放松，房企到位资金环比上涨。因此房企积极投入再投资中以加快房屋建造，并及时恢复施工强度。尤其亮眼的房屋新开工和土地购置，两项指标环比大涨重新成为整体投资的支撑力量。但仍需注意的是，开发投资规模5月仍为2022年次低。新房销售尚未完全恢复，行业投资仍处于历史较低点。

??销售端，居民购房信心随政策宽松而缓慢恢复，多城四限政策放开、降低首付首贷压力后购房需求陆续恢复释放。截止至6月12日，2022年全国累计175个省市出台了299次调控政策，共627条。同时，5月全国商品房销售均价为9615元/平方米，环比上涨3%。因此5月商品房销售实现触底环比回升，主要原因是各省市的调控放松政策“应出尽出”，频率和力度有效地触动了购房者，放弃观望入市购房。从销售均价回升看，“以价换量”对销售规模回升贡献度较低。5月商品房销售规模在年内首次实现环比增长，共销售商品房10970万平方米和10548亿元，分别环比上涨26%和30%。同比分别下降31.8%和37.7%，降幅较4月收窄7.2pcts和8.9pcts。

??细化到区域市场，长三角、粤港澳、中西部、环渤海等市场差异显著：长三角楼市小阳春昙花一现后复归下行，3-4月新房成交同比降幅显著走阔，5月虽略有复苏，但单月同比下降67%，降幅居首。粤港澳大湾区成交低位运行，1-4月同比跌幅在50%左右小幅波动，5月跌幅显著收窄至39%，主要得益于部分城市诸如深圳、佛山等成交持续放量，不过部分城市复苏进程不及预期。中西部地区市场明显褪色，2月以来成交同比跌幅逐月扩大，5月持稳59%。环渤海地区局部转暖，但其他区域市场依旧低迷，整体成交同比跌幅为44%。

??2

??新增供应：上半年创3年同期新低，近乎“腰斩”，6月小幅回升

??（本节有删减）

??1.先降后平，低位波动，单月和累计同比降幅持续收窄

??据CRIC统计，2022年1-5月全国100个重点城市商品住宅新增供应面积9654万平方米，同比下降48%，创2019年以来同期新低。

??从月度表现来看，2月因传统春节影响供应显著缩量，单月供应量仅733万平方米，而“金三银四”房企推货积极性依旧不高，月供应量基本在2200-2600万平方米之间波动，5月再度下探至1876万平方米，而就同比数据变动来看，无论是单月同比还是累计同比均呈现波动下行走势，目前已处阶段性低位，5月分别持稳在53%和48%。

??通过对30个重点城市6月供应数据进行估算，可以看出年中房企为冲业绩，推货节奏明显加快，6月整体供应继续放量，30城新建商品住宅供应环比增长37%。

??2.一线韧性较强同比微降，三四线波动下行降幅超50%居首

??（本节有删减）

??从不同能级城市供应占比变化来看，一线波动上行趋势因疫情“戛然而止”，2022年1-3月供应占比基本在10%左右波动，4月小幅回升至14%，5月再度回落至8%；二线城市表现“中规中矩”，供应占比持稳在50%左右，5月增至55%，三四线则延续小幅下行走势，供应持续缩量，5月占比降至38%。

??图：2021年1月至2022年5月全国不同能级城市新建商品住宅

??月度供应面积比重变化（略）

??具体来看，一线城市前5月新增供应面积1027万平方米，同比回落2%，与2019年同期基本持平，较2020年同期增长22%。二线城市整体供应面积4537万平方米，同比增下降49%，较2020年和2019年同期降幅均在四成以上。三四线城市整体供应面积4090万平方米，同比下降53%，较2020年和2019年同期分别下降39%和51%。

??值得关注的是，通过对30个重点城市6月供应数据进行估算，6月一线城市因疫情得以阶段性控制，整体供应稳步回升，环比增长85%，同比下降11%，上半年同比微降4%。而二三线环比回升31%，同比下降45%，累计同比下降48%，不同城市分化持续加剧。

??3.成都榜首累计同比回正，北上疫后复苏位列供应面积TOP10

??（本节有删减）

??成都2022年前5月供应面积475万平方米稳居榜首，同比增9%，横向对比来看，成都在2021年甚至都未入榜，彼时入榜门槛为468万平方米。由此可见，成都供应有自身节奏，在多数城市供应疲软的情况下，成都的优势便开始凸显。

??值得注意的是，一线表现可圈可点，即便遭遇疫情不确定性影响，广州、上海、北京推盘积极性不减，依旧位列供应面积TOP10。武汉、青岛、惠州排名有所下降，重庆、徐州、佛山、天津跌出榜单。

??表：2022年1-5月商品住宅供应面积TOP10城市

??（单位：万平方米）（略）

??聚焦6月成交数据，一线城市中，上海、深圳全面发力，供货量环比“翻番”，上海迎来了静态管控后的推盘高峰期；北京、广州供应环比增幅也在三成左右；二三线城市中，合肥、重庆、郑州、海口、厦门等供应显著升级，环比涨幅超120%，而苏州、无锡、徐州、东莞、福州等东南沿海城市供应量不增反降；值得关注的还有成都，6月供应量达224万平方米，累计同比已达36%，显著好于2021年同期。

??3

??新房成交：利好政策叠加下6月放量，累计同比降幅持稳

??（本节有删减）

??1.月均成交2300万平低位波动，单月同比降幅持续收窄

??CRIC数据统计显示，全国100个典型城市2022年1-5月商品住宅成交面积合计11578万平方米，同比下降51%，较之2020年和2019年同期降幅分别达到24%和38%。

??从月度走势来看，年初受春节影响成交惯性回落，3月虽边际复苏，但4月再度回落，5月微增至2325万平方米，同比收窄至55%，不过累计降幅扩大1个百分点至51%。

??通过对30个重点城市6月成交数据进行估算，不难发现因供应放量，利好政策叠加之下购房信心稳步恢复，楼市整体表现为环比持增，同比降幅收窄，6月单月30个典型城市总成交面积达1716万平方米，环比上扬21%，同比下降43%，累计同比降幅收窄至49%。

??2.一线占比波动下行，二线“半壁江山”，三四线小幅微降

??（本节有删减）

??从不同能级城市成交占比变化来看，一线因疫情不确定影响，自2月以来整体成交占比便由升转降，至5月末已降至7%；二线城市始终占据成交“半壁江山”，走势稳中微增，三四线呈小幅微降，5月占比41%。

??图：2021年1月至2022年5月全国不同能级城市新建商品住宅

??月度成交面积比重变化（略）

??分能级来看，一线城市前5月成交面积1026万平方米，同比下降39%，较2019年同期仅下降10%，好于2020年同期。二线城市商品住宅成交面积共计5731万平方米，同比下降51%，较2020年同期和2019年同期分别下降27%和38%。三四线城市共计成交4821万平方米，同比降幅与二线城市相仿。

??值得关注的是，通过对30个重点城市6月成交数据进行估算，6月一线城市迎来集中放量期，成交环比增长55%，同比下降30%，上半年同比下降37%。而二三线环比回升17%，同比下降44%，累计同比下降50%，整体成交的复苏程度不及供应，购房信心恢复程度尚未达到预期。

??3.成都、西安累计同比降幅20%以内，苏佛等新政效果初显

??（本节有删减）

??成交面积排行榜TOP10城市中，成都以602万平方米晋升榜首，同比降幅仅为20%。上半年杭州供货缩量使得成交大幅回落，排名由2021年榜首降至第七名；上海、西安韧性较强，以上海为例，即便因疫情反复影响，4-5月静态管控，但前5月成交量依旧达到286万平方米，位列全国TOP10。重庆、徐州跌出榜单，主要因行情低迷市场急转直下所致。

??表：2022年1-5月商品住宅成交面积TOP10城市

??（单位：万平方米）（略）

??聚焦6月数据，城市分化格局依旧：一线城市中北京、上海、深圳成交环比持增，北京、上海疫后迎来补偿性需求释放，环比涨幅均在50%以上；二三线城市中，成都韧性较强，是唯一一个同环比齐增的城市，累计同比降幅收窄至14%。青岛、佛山、南京、苏州在利好政策的持续发酵之下，成交环比均有不同程度回升，相较而言重庆、福州、大连、南宁、昆明整体成交尚属低位徘徊，6月成交同环比齐跌且累计同比跌幅均在4成以上。而杭州主要受限于供应缩量，成交释放空间并不是不大。

??4

??新房均价：上涨城市减少、涨幅逐月收窄，一线持增、三四线加速下行

??（本节有删减）

??1.70城房价同比由升转降，5月末同比下降城市个数达46个

??（本节有删减）

??从国家统计局公布的70个大中城市房价指数同比月度变化来看，2022年上半年全国整体承受着较大房价下行压力，二线和三四线城市房价下降走势变陡。

??70个大中城市中房价同比下降的数量逐月增多，如二线城市中天津、沈阳、大连、合肥、福州、厦门、郑州、武汉等以及三四线城市中扬州、温州、九江、洛阳、惠州等，房价同比均由正转负。

??具体来看，一线城市中如北京和上海受疫情因素影响新房成交接近停滞，房价变化借故稳定，广州则同比涨幅由4.5%收窄至1.0%。二线城市则涨跌分化明显，5月杭州同比涨6.1%涨幅最大，西安和长沙分别上涨4.9%和4.8；而郑州同比下降达2.5%。三四线城市则普遍下行压力加剧，5月仅无锡、徐州、金华、赣州和三亚房价同比上涨，超八成大中三四线城市房价同比下降。

??2.70城房价环比仅一线保持上涨，5月二三线环比降幅收窄

??（本节有删减）

??从国家统计局公布的70个大中城市房价指数环比月度变化规律来看，5月全国整体房价出现止跌苗头。2022年前5月，整体70个大中城市以及二线、三四线城市房价均呈环比下降趋势。其中4月三者降幅达到最大值，分别为0.3%、0.56%和0.06%。从环比下降城市数量上来看，5月下降城市数量减少至43个，但仍超过70个大中城市半数。

??5月随着调控政策和信贷监管的进一步放开，三四线城市取消营销优惠带动环比降至5月较4月收窄0.13pct。但安庆、泉州、九江、烟台、南充等城市环比降幅仍在扩大。

??二线城市则房价环比在“微涨”“微跌”中反复波动，主因是各城市区域市场冷热不均。如福州、合肥、济南、重庆等前5月房价均环比小幅波动。

??值得注意的是，5月共计有49个大中城市房价环比涨幅扩大或降幅收窄，如锦州环比涨幅扩大2.9pcts、韶关环比扩大1.1pcts。可见市场行至年中房价出现筑底止跌迹象。

??3.一线房价同比涨14%，二线持平分化加剧，三四线普降

??从CRIC监测的2022年百城新建商品住宅成交统计均价来看，前5月整体同比小增，从能级上来看，2022年前5月一线城市同比上涨14%，尤为显著。二线城市房价走势分化明显，三四线城市房价则同比普降，仅部分强三线和楼市相对独立的弱三四线城市同比小增。

??具体到各城市来看，一线和强三线房价上涨显著，广大三四线城市房价回调显著。前5月百城商品住宅成交均价涨幅TOP10中，北上广深4城均上榜，二线如长沙、南京以及强三线泉州、芜湖、无锡等也均有10%左右同比涨幅。除少部分高价项目延迟网签带来的结构性因素外，上述均为2022年上半年市场尚可的二三线城市。而更广大的三四线城市仍处于房价下降中，虽二季度起房企陆续取消了销售折扣，但如廊坊、香河、宜兴、丽水、中山等城市房价同比降幅仍超10%。（各城数据见附表3）

       5

       新房库存：狭广义分别维持6亿和38亿平，成交企稳后去化周期转降

??（本节有删减）

??1.商品房待售面积逐月微降至5.54亿平方米，办公去化承压

??……略……

??2.百城狭义库存6亿平高位持稳，去化周期年内首降至23个月

??（本节有删减）

??2022年以来，因供需疲软，狭义库存整体延续高位波动，据CRIC监测数据，2022年5月百城商品住宅库存量达到了60726万平方米，较上月下降216万平方米，同比增长5%。

??去化周期由急速攀升转为高位回落，因5月地方政府密集出台新政“托市”，购房者信心有所恢复，成交环比上升，因而整体去化周期也由2022年4月末的24.6个月降至5月的23.3个月。

??3.苏北三四线库存增长快，沈阳、大连等弱二线去化周期超3年

??聚焦到短期库存压力较大的单个城市，从5月狭义库存总量TOP20来看，主要积压在北部和内陆二线城市，青岛、武汉、沈阳5月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP3。而从同比涨幅TOP20来看，东南沿海弱三线城市库存压力开始显现，虽然库存基数不大，单城基本都在500万平方米以下，但因成交短期回调加剧，库存同比涨幅均在20%以上，三明、泰州、盐城、等都市圈边缘城市涨幅显著，同比翻番。

??而从去化周期来看，我们筛选了5月库存去化周期TOP20城市，除了北海、钦州、宝鸡等因历史原因库存积压较多的城市之外，还有嘉兴、惠州、珠海、汕头等因前期需求透支，短期成交低迷造成去化周期攀升的城市。还有部分东北和内陆二三线城市诸如烟台、沈阳、大连、兰州去化周期超40个月且同比持增，短期内去化承压。

??4.百城广义库存稳中微降至38亿平，仅二线同比持增3%

??……略……

??6

??二手房：筑底回升、降幅收窄，苏杭等城市回暖进程领先新房

??（本节有删减）

??1.前5月成交累计同比降47%，二季度以来环比降幅稳步收窄

??据CRIC数据统计显示，2022年1-5月二手房累计成交面积3799万平方米，同比下降49%，市场规模缩量明显但降幅略低于新