??存量压力巨大、“环沪”概念不再诱人,市场仍有较长调整期。

??◎  作者 / 杨科伟、姚郑康

??2021年太仓楼市经历了“历史最好一年”，环沪四个板块“南郊板块、科教新城、娄江新城、浏河”（下称环沪板块）共计成交129万平方米、超万套商品住宅。彼时配套完善的科教新城吸引来自上海杨浦虹口改善客群、新规划的娄江新城依仗“嘉闵线”利好成为投资热土。

??时隔一年后，进入2022年太仓楼市快速遇冷，4月起太仓陆续调整了限购和限贷政策，实操层面执行了首套不限购、贷款利率和比例史低的政策。但从实际调研情况来看，调控政策的放宽并没有改变当前楼市“无人外溢、内需无钱”的问题。整体市场继续保持极低的销售规模和后市预期。

??仅停留在“规划上”的环沪概念不再能吸引上海外溢客群，分销渠道不再能推动成交；回归太仓本地置业后对标刚需的在售项目普遍遭遇滞销困境。

??娄江、南郊不开盘楼市“0供应”

??挂地2宗一托底一撤拍

??在数据层面,进入2022年后太仓房地产持续下行，新房市场在售项目不愿推盘入市、土地市场开发商放弃拿地。

??新房市场，2022年前8月太仓新房市场商品住宅成交面积累计同比下降16%，其中6月创年内新高后成交规模连续2个月下降，7月和8月分别环比下降24%和7%。

??更值得注意的是，客稀销少下太仓房企不再愿意推盘入市，以免新增供应加大存量压力。6月起太仓环沪板块商品住宅已连续两个月“0供应”。根据实地调研情况，2022年前8月娄江新城板块在售项目均处于顺销状态，不主动加推；

??南郊板块自湖境天著项目进入尾盘后，也无新开盘项目。

??土地市场同样惨淡，政府无心供应同时房企无意拿地。与2021年多家国企、央企以及民企争相在娄江新城拓储不同，2022年太仓土拍无人问津。前8月环沪板块仅挂牌2宗涉宅地，其中一宗浏河镇宅地由太仓国有平台公司托底，另一宗科教新城宅地则遭撤牌。

??降价提佣不走量

??多数项目售价普降5%但月均销售不足20套

??根据实地调研情况，2022年第三季度太仓环沪板块在售项目普遍让利5%。对比一季度，科教新城板块降价幅度最大，120平方米三房产品在售普遍降价2000元/平方米。南郊板块部分在售项目尾盘房源也有近千元降价走量动作。

??需要说明的是，娄江新城和浏河板块在售房源均价没有明显回调，而是加大了分销带客提佣成本。娄江新城板块在售项目普遍维持2021年下半年分销力度，提成约为3%-5%。而主力客群为上海宝山刚需客的浏河板块当前分销提成已升至6%-8%。

??降价提佣并没