??七普统计数据显示，2020年中国住房总面积超过500亿平方米，家庭户拥有住房间数达到14.9亿间，总量上已经进入了“不缺房”的时代，但是受居民收入差异和人口流动等因素影响，仍有较多居民的住房条件有较大的改善需求和提升空间，中国居民住房的结构性需求仍在。另一方面，刚需购房向二手房市场的偏移，以及高资产高收入家庭对于美好生活的不断追求，也使得新房市场进一步偏向于改善型产品，因此对于房地产行业而言，为厘清各阶层潜在需求总量，了解中高资产家庭的规模占比也尤为重要。为此，本文将利用七普相关数据，结合住房年代、住房面积、住房来源等指标，对中国居民的住房现状差异进行分析，就产权、住房面积、不同家庭代际等指标对人群进行分类，从住房条件差异的角度，分析各阶层居民潜在的住房需求总量；并结合省市指标维度，对需求规模和结构性差异进行对比分析，以此为企业相关决策提供参考。

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??近十年住房总量快速上涨

??从全面缺房转向结构性不足

??在21世纪的第二个十年，中国房地产市场销售规模经历了一波巨幅的放量上涨，期间全国商品住宅销售面积超过120亿平方米，人均住房建筑面积增长超过9平方米，从城镇住房和家庭规模总量对比来看，目前住房存量规模似乎已经足够。但考虑到城乡差异和各阶层人群的平均资产差异，目前城镇人口居住的结构性差异依旧巨大，仍有较多城镇人口租房居住，城镇“刚需”基数依旧庞大，其中购买二手房的刚需，也会在资金传导下为大户型新房带来更多的潜在客群。一、近十年全国存量房规模增长三成，但城市住房总量依旧供不应求（节选）据七普统计数据，2020年全国家庭户居住住房总面积为517.2亿平方米，家庭户住房总量较六普增长了34.3%，约132.1亿平方米。并且值得注意的是，这一增长主要来自于城镇部分。期间城镇家庭住房面积由179亿平方米增长至295亿平方米，增量达到115.6亿平方米，贡献了期间全国增量的87.5%，也与期间全国商品住宅销售面积相若。

??但是就城乡差异来看，由于大量人口从乡村进入城镇，导致城乡居民住房改善速度出现明显差异。城镇方面，在流动人口大量迁入的背景之下，十年间家庭户人数增加了1.7亿人，在加上原有城镇居民的自身住房和改善需求，大大推高了城镇房地产市场的需求规模，也是期间房价上升的最大“底气”。高企的房价水平，再加上人口基数的快速增长，导致了城镇家庭居住现状和改善速度慢于全国平均，2020年城镇家庭人均住房面积为39平方米，较六普增长了27%，比全国平均慢了7个百分点；住房间数为1.06间，比全国平均低了0.14间，其中城市家庭户居民人均住房间数更是只有0.99间，住房存量仍有进一步上升空间，考虑到人群住房条件的差异，仍有较多居民住房条件亟待改善。

??反观乡村方面，由于大量人口向城镇流动，再加上社会主义新农村建设的快速推进，使得农村家庭住房条件在十年间实现了跨越式的增长，2020年乡村家庭人均住房面积高达47平方米，较10年前增长了47%，人均住房间数更是高达1.43间，“两人住三室”已成为普遍现象。

??目前，中国已经进入了城镇化发展的中后阶段，其中北京、上海、杭州等一二线城市城镇化率更是已经达到了发达国家的发展水平，城镇化发展本就处在降速、并向中小城市下沉的阶段。而在城乡居住差距进一步拉大之下，居住条件的变化不可避免地会降低人口的乡-城流动速度，与之相关的增量需求在房地产发展中的地位也会进一步降低，对于扎根城镇的房地产行业而言，对结构性机会的研究也愈发重要。

??二、住房来源中自建房占比显著下降，租赁户数量增加四成（略）

??三、城市人均住房超70㎡家庭增长近2倍，仍有一成家庭住房相对逼仄（略）

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??全国篇 “不缺房但缺好房”

??潜在改善需求规模庞大

??近年来，在城镇化的加速推进下，城镇居民住房条件也明显改善。根据七普年鉴，2020年全国人均住房建筑面积由2010年的31.06平方米上升至41.76平方米。不过，从住房结构来看，房地产市场仍存在一定的结构性需求。在本章中，我们将从住房来源、家庭住房面积、代际住房间数及现有住房年代分布等方面多层次、多角度来进一步深挖住房市场中存在的结构需求。

??一、七成以上居民拥有自有住房，但城市中无房刚需规模仍较为可观

??根据七普年鉴，截止2020年，全国家庭中自有住房的比例已经超过七成以上，其中接近五成左右为共有产权、老公房、自建房等非商品住宅，商品住宅占比不足三成。不过，也有约18.8%的家庭需要租房来解决居住需求。

??不过，分城镇及乡村来看，城乡居民住房来源结构分布差异明显：城市居民家庭主要依靠购买商品住房来解决居住需求，但在乡镇，自建房等非商品住宅才是居民家庭住房的主要来源，尤其是在乡村，非商品住房的比例高达九成。此外，虽然城市中购买商品住宅的家庭占比最高，但租房家庭的比例也高达31%，尤其是在房价高昂、外来人口较多的一线城市，租房家庭的占比可高达四成以上。

??从需求角度来看，无产权住房家庭一般被视为刚性需求，在当地有自有产权住房的家庭置业需求则多为改善需求。值得注意的是，由于当前城镇化水平已达高位，城镇新增人口规模也将逐步放缓，导致接下来乡村-城镇流动而带来的购房需求量也十分有限，因而我们在下文中将深挖城镇居民家庭的购房需求结构。

??具体来看，无自有住房家庭集中在外来人口较多的大中城市，以青年群体为主，因居住地的购房政策、房价等因素限制下，这些群体选择租房来解决当下的居住需求，比如在限购政策最为严格的北京，居住在非自有住房的比例高达43%。从租房渠道来看，尽管近年来我国大力发展保障性租赁住房，但相比于庞大的需求总量而言，保租房的供应量仍旧“杯水车薪”，并且如廉租、公租等价格相对较低的租赁住房也有一定的资格门槛。因此，仅有极少数比例的人群可以租住此类保障性住房，占比仅有3.4%。更多外来人口选择市场化租房，在本地无自有住房的群体中占比接近七成。由于国内租赁市场发展仍不完善，租房群体往往是弱势一方，尤其在外来人口较多的大城市，不少租房群体多需“一年一换”。居住场所的不稳定及日益上涨的租金也会促使其中一部分人群在满足相应的购房资格后选择在当地购房，因此这类人群是当地楼市中刚需客群的主要来源。

??不过，从住房来源分布来看，自有房的家庭占比仍然显著超过无房家庭，因此潜在的改善需求规模远超刚需总量，未来或将逐步成为市场需求主力。

??对于在本地自有房屋的人群来说，这部分人的购房目的则以改善当前居住条件为主。刚改客群主要来源于居住于老公房、经适房等群体。相比于商品住宅而言，老公房、经适房的居住环境较差，尤其是老公房，房龄久、面积小、物业管理一般，如上海市区中存在不少一室或两室、房龄超过20年以上的住宅，但由于这类房子总价较低，尤其是在一线城市，成为刚需群体上车的主要选择之一。但随着家庭人口增加，居住环境也更加逼仄，因此这类群体中存在较高比例的刚改置业需求。

再改置业需求则多来自居住自有住宅为商品住宅的人群。尤其是中小城市，在“不缺房”的背景下，置换更大面积、更好地段的住宅成为当地改善客群购房的主要目的。不过，需要注意的是，再改需求的转化对购房客户购买力的要求更高，因此相比于首购及首改等刚需客群的转化，此类客群的需求转化比例较低。