市场报告克而瑞研究中心 2024-04-08 09:09:58 来源：克而瑞地产研究
- 城市:全国
- 发布时间:2024-04-08
- 报告类型:市场报告
- 发布机构:克而瑞
??导语
??新一轮城中村改造融资支持加大，专项借款授信超万亿；改造前期以政府主导为主，社会资本入局预期不乐观；国央城投为主要合作对象，深耕城更赛道的民企也有机会。
??◎ 文 / 沈晓玲、汪慧、陈家凤、张少贤
??01
重启PSL、设立专项借款，新一轮城中村改造融资支持加大
??1、城中村改造长期以来进程缓慢，2023年开始政策面单独列出（略）
??2、中央、地方政策齐发力，加强城中村改造资金保障（略）
??3、重启PSL，两月净新增5000亿、“三大工程”提速增效（部分略）
??回顾投放历史，2014年以来至今央行共有过3轮大规模的PSL投放。
??第一轮投放主要发生在2015-2018年，首轮投放主要为了支持“十三五”期间的棚户区改造。2014年央行提供PSL资金3831亿，2015-2018年期间平均每年新增资金近8000亿，随着2019年棚改退坡，当年PSL新增投放额同比减少61.4%至2670亿，2020年PSL整体体现为净偿还，余额呈下降趋势。
??第二轮投放发生在2022年9-11月，期间PSL新增投放额达到6300亿。此时，房地产销售市场持续筑底、信用风险开始蔓延，出现违约潮，项目停工、交付逾期时有发生，同年7月中央政治局会议首次提出“保交楼、稳民生”，推测此轮投放用于保交楼。
??第三轮，即本轮投放，发生于2023年12月-2024年1月，两月累计投放5000亿，是PSL创设以来的第三投放高峰，未来可能还有多轮投放。结合2023年11月《2023年三季度中国货币政策执行报告》指出落实好房地产“金融16条”，加大对城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设、保障性住房建设等金融支持力度以及2023年底央行行长明确指出“为保障性住房等‘三大工程’建设提供中长期低成本资金支持”来看，本轮PSL投放用途预计是“三大工程”建设，加强了城中村改造专项借款的投放预期。
??02
城中村改造各项金融举措加速落地，专项借款授信超万亿
??1、城中村改造资金来源多元化，各类资金预期支持或有不同（部分略）
??不同渠道的资金来源各有特点，预期支持力度也将有所不同。具体来看：
??地方财政资金和专项债支持或相对有限。在政策支持下，政府仍将在本轮城中村改造中扮演重要角色，发挥引导带动作用。财政资金和专项债作是政府出资的主要来源，在“市场化为主体”的原则下，将更多作为资本金或“引子”用于撬动更多社会资本参与，大概率不会占重头，叠加各地政府债务状况不乐观，预计出资总体规模不大。
??政策性银行贷款有意“挑大梁”成为本轮城中村改造重点资金来源之一。城中村改造专项借款是本轮城中村改造的一项重要金融工具创新，资金发放主体是国家开发银行（简称“国开行”）、中国农业发展银行（简称“农发行”）两大政策性银行，特点是低成本、长期限、封闭运行、专款专用，能够有效解决城中村项目的投入大、周期长、融资难等难点，得到政策的大力支持。特别是随着2023年12月央行重启投放PSL，进一步增强了城中村改造专项借款落地预期。
??“市场化运作”将驱动商业银行及金融机构探索更多城中村改造信贷产品。城中村改造资金需求巨大，在“市场化主导”原则下，商业银行及金融机构信贷是满足改造资金需要的重要来源。《指导意见》鼓励银行业金融机构按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款。随着商业银行及金融机构在城中村改造融资方面探索的深入，有望推出更多相关贷款产品满足城中村改造信贷需求。
??城市更新基金亦是筹措资金的重要抓手。基金模式运作具有筹资灵活、成本低等特征，且能发挥资本的杠杆效应，满足城中村改造庞大的资金需求。该模式已在上海、西安等城市有落地，募投管退的成熟经验较多。在政府鼓励下，城市更新基金将更多参与到新一轮的城中村改造中。
??值得注意的是，城中村改造资金来源因项目所处审批阶段不同也有所不同。如在项目规划批复前期，项目改造资金包含城中村改造专项借款、政府引导城市更新基金、非标融资、自有资金等；取得规划批复之后，可申请银行贷款、专项债券；在运营阶段中，建成后可将不动产项目资产证券化来引入其余社会资金。