土地交易分析克而瑞研究中心 2025-04-09 11:58:16 来源：克而瑞地产研究
- 城市:全国
- 发布时间:2025-04-09
- 报告类型:土地交易分析
- 发布机构:克而瑞
??核心城市的价值重估、政策端的精准调控、市场端的预期修复、企业端的理性投资，正在共同构建“总量可控、结构优化、品质跃升”的新发展模式。
??◎ 文 / 马千里
??2025年一季度，土地市场突破三年沉寂，溢价率迎来大幅回暖，但与2019-2021年的高热不同，本轮升温呈现“核心城市领跑、优质地块主导”的鲜明特征。在房地产行业逐步企稳的背景下，这一变化既是稳市场成效的显性表达，也反映出市场向高质量发展的长期趋势。
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??土地市场率先反弹
稳市场成效迎来显性表达
??在行业止跌回稳的发展大周期中，土地市场作为产业链的最前端，其回暖往往被视为政策成效的先行信号。2025年一季度土地市场的表现，正是这一逻辑的典型印证。
??从供给侧看，中央“稳预期、促转型”的政策导向在土地市场得到充分贯彻。2025年一季度，全国300城经营性土地成交建筑面积同比下降11.2%，但成交金额逆势增长17.6%，核心城市高溢价地块频现。例如，北京、上海一季度成交的22宗宅地中，有7宗总价超50亿元，且溢价率普遍超过10%，其中虹口区90亿宅地溢价率更是达到38%；杭州核心板块更是在5日内两度刷新楼板价纪录。
??量缩价涨的背后，是政策端通过优化供给规模、换取高质增量的成果：其一，收缩土地供应，2025年1-2月，全国土地成交建面仅0.88亿平方米，商品房成交面积1.07亿平方米，土地交易量已然低于新房成交规模，近年来地方主管部门一再紧缩供地规模，2021年下半年至今，土地交易量平均每年下降22%，尤其是在2023年至今的27个月中，26个月全国土地成交建面同比下滑，其中16个月同比降幅超过20%，只有2024年1月因为春节错期而同比上升；其二，供地清单进一步“提质”，自2024年2月以来，全国成交土地平均容积率已经连续14个月未超过2.0，譬如上周北京、杭州、成都供应宅地平均容积率均低于1.6。其三，加速推进库存消化，改善投资预期，通过收购存量商品房、闲置土地收储腾挪优质土地资源。
??政策端的另一大突破在于需求侧改革。通过构建“好房子”标准体系、降低容积率、强化配套要求等措施，新出让地块的产品力显著提升，市场也更愿意以高价获取高品质地块。以上海静安寺协议出让的袖珍宅地为例，其楼板价高达16万元/平方米，并成为新的全国单价地王，反映出市场对高品质地块的价值共识。而各类限制性政策的解绑，以及金融支持和购房补贴的执行，也在需求端进一步稳住了交易流量，据国新办披露数据，2025年初40个重点城市新房成交面积、成交金额同比分别增长了1.3%和7.1%。
??政策与市场的双向奔赴，使得土地市场成为行业信心修复的“第一站”。
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??核心城市领涨
土拍高热逻辑已不同于上一扩张周期
??相比2019-2021年的上一轮土拍高热期，2025年呈现出新的结构性特征：核心城市取代三四线，成为土地市场高热的主导力量。这一转变折射出行业底层逻辑的变化：从击鼓传花式的量价扩张，转向追求利润和流量的确定性。政策端，在增存挂钩、以人定地等机制下，只有人口流入、产业集聚的核心城市才能新增供应优质土地资源；市场端，在经过了近年的地价回调和市场调整之后，优质板块的稳定流速和利润空间优势进一步凸显，高溢价竞拍也是对于这些抗风险板块投资价值的体现。
??2019-2021年上半年，土地市场的热度主要由三四线城市驱动。以2021年一季度为例，三四线城市溢价率达18%，显著高于一线的7%和二线的15%。彼时徐州、湖州溢价率甚至分别高达61%和45%，且成交建面跻身全国TOP15，其逻辑在于棚改货币化，再加上一二线城市执行双集中供地，三四线低价格基数效应下迎来投资、投机性需求外溢。
??2025年一季度，支撑土地市场热度的动因截然不同。一线城市平均溢价率�