企业监测分析克而瑞研究中心 2023-05-04 09:52:01 来源：克而瑞地产研究
- 城市:全国
- 发布时间:2023-05-04
- 报告类型:企业监测分析
- 发布机构:克而瑞
??导语
??2022年样本房企三条红线分档结果显示，黄档和红档房企比重均有扩容趋势。
??◎ 文 / 房玲、易天宇、洪宇桁、陈家凤
??2022年以来，房企融资环境得到适度改善。年末， “第二支箭”、“金融16条”、“股权融资优化5条新政”相继出台，纾困方向从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。进入2023年，政策延续此前的基调，不仅首批改善优质房企资产负债表名单出炉，河南相关部门也筛选了百家本土房企“白名单”。与此同时，出险房企的债务重组进程也在明显提速，但当前这些房企的债务压力依然很大。
??从54家重点样本上市房企1的财务情况来看，期末样本房企的现金持有量同比出现近23%的下滑。与此同时，总有息负债微增0.06%，与2021年大致持平；其中短期有息负债上升10%。在此背景下，调整后的非受限现金短债比下降至0.68，房企短期压力持续加大。
??从2022年样本房企三条红线分档结果来看，绿档房企占比从2021年的44%大幅降低至2022年的24%，以央国企为主；黄档和红档房企比重均有扩容趋势，其中红档房企更是逐年占比上升，从2021年中的7%不断提升至2022年的31%。
??PART.01
??现金持有量跌幅扩大至23%
87%房企持有现金下降
??1、融资冻结叠加销售乏力，2022年持有现金跌幅扩大至23%
??2022年，虽然政策面对民营房企融资释放一定利好，5月有碧桂园、龙湖、美的置业等房企发债引入CDS或CRMW在内的信用保护工具，8月有中债信用增进对房企中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”。但结合实际发债规模及发债企业来看，对应标的企业仍仅为别个优质房企，且发行规模相对有限，政策信号意义仍大于实际拉动作用。对于房企而言，外部融资渠道依然冻结，加强销售回款成为主要回血手段。
??然而2022年，叠加疫情、断供等因素影响，销售端市场信心不足，市场整体的供求和成交都没有明显转暖的迹象。2022年重点样本房企的全口径销售规模达48703亿元，同比下降了39%；并表销售回款规模为29895亿元，同比下降了30%。在此背景下，重点样本房企的现金持有量也出现了较大降幅。
??2022年末重点上市房企的现金持有量为15928亿元，同比大幅下降了23%。从历年来看，现金持有量增速逐年下滑，由2018年的35%的增速逐步下降到2019、2020年的11%及13%。2021年现金持有量历年首次出现了负增长，同比下滑了9%。这主要是由于2021年房地产市场经历了强、弱转化，上半年成交显著放量，百城成交面积创同期历史新高，热点三、四线城市房价出现普涨行情。而下半年市场持续转冷，百城成交面积持续下行，同比跌幅扩至30%以上。而2022年，中国房地产市场整体延续了2021年下半年以来的下行压力。市场信心不足、叠加部分城市疫情反复，市场整体的供求和成交都没有明显转暖的迹象。在此背景下，房企资金压力进一步加大。
??2、87%房企现金同比下降，TOP51+梯队降幅最为显著（略）3、调整后受限制现金占比下降至30%，但仍有很大部分被低估（略）
??PART.02
??总有息债规模与2021年大致持平
企业间分化程度加大
??1、房企融资环境整体遇冷，2022年总有息负债同比增加0.06%
??2022年重点样本房企的总有息债规模为47336亿元，相比2021年大致持平，同比略有增加了0.06%。房企总有息负债规模�