企业监测分析克而瑞研究中心 2024-05-06 10:39:41 来源：克而瑞地产研究
- 城市:全国
- 发布时间:2024-05-06
- 报告类型:企业监测分析
- 发布机构:克而瑞
??权益销售回款732亿、经营活动产生的现金流净流入327亿，均创历史新高。
??◎ 作者 / 房玲、陈家凤
??核心观点
??【权益销售回款创新高达732亿，现金流表现亮眼】2023年滨江实现销售额1534.7亿，同比微降0.28%，表现优于同期TOP30房企；权益销售回款732亿，同比增长6.1%，创历史新高，带动其经营活动产生的现金流净流入326.5亿，约是去年同期的6.26倍，现金流表现亮眼。销售表现稳健缘于滨江长期聚焦杭州，杭州市场健康度位于城市前列叠加滨江品牌认可度高，据年报披露的销售清单显示，全年杭州贡献约88.9%的销售份额。2024年滨江设定目标销售额1000亿以上，占行业总规模的1%，全国排名在15 名以内。
??【维持适度的投资力度，权益支出占权益回款放缓至35%】全年滨江重仓杭州、投资力度适中，新增33个项目中杭州有27个，拿地权益支出256亿，约占权益回款比重回落至35%，保障现金流的稳定。据公开信息显示，全年杭州14次土拍中滨江累计摘牌获取14宗用地，累计斥资209亿；为削弱土拍获地的不确定，滨江还从中豪、坤和、国泰、金汇、杭州地铁等合作方处陆续收购13个杭州项目。全年杭州新增土储建面占比82%，投资表现亮眼。年末土储建面1320.3万平，可保障未来2-3年的发展需求，60%的可售货值位于杭州。
??【结转提速，大幅计提减值致归母净利折损约32%】全年滨江结转收入同比增长70.5%至693.3亿,合同负债较年初增长9.7%至1430.7亿，对开发收入的覆盖倍数约为2倍，叠加2024年滨江计划交付计容建面442.54万平，较去年计划值提升6.84%，有效保障后续营收的稳健增长。全年滨江毛利同比增长62.8%至118亿，受年内大幅计提43亿的减值损失（其中应收款项计提坏账约5.27亿、存货计提减值近38亿）所致，净利润同比减少26.9%至28.5亿、归母净利同比减少32.4%至25.3亿，核心盈利能力待改善。
??【融资成本继续改善至4.2%，三条红线维持绿档】年末滨江债券融资余额占比约20%，信贷融资占比维持在80%左右，并无其他非标融资；年末融资加权平均利率4.2%，较年初降低0.4pct，资金优势显著。2023年滨江筹资活动现金净流出约120亿元，但依托于全年权益销售回款创新高叠加投资适度的影响，持有现金较年初增长34.4%至327亿，三条红线维持绿档且均有明显改善。
??01 销售
??权益销售回款创新高达732亿
现金流表现亮眼
??2023年滨江实现销售额1534.7亿，同比微降0.28%，表现优于同期TOP30房企（平均降幅15.05%），其全口径销售额排名攀升至第11位，较2022年提升2位。全年超额完成年初设定的销售目标，即目标销售额占整个中国销售额的1%以上，目标销售排名争取稳在15名之内，业绩兑现度高。全年滨江权益销售现金回笼732亿，同比增长6.1%，创历史新高，带动其经营活动产生的现金流净流入326.5亿，约是去年同期的6.26倍，创历史新高，现金流表现依旧亮眼。
??此外，滨江在推进小股操盘模式的过程中，转为强强联合，在行业竞争格局巨变的当下偏向选择财务稳健的合作伙伴，其中95%以上的项目均由滨江操盘，合作项目稳健运营。
??滨江稳健的销售得益于其长期聚焦杭州市场，杭州市场整体库存水平、去化周期表现位于城市前列，叠加2023下半年以来杭州出台一系列宽松新政，利好主城区核心板块，增加客户置换意愿，加速资金回笼。而滨江于杭州本地品牌认可度高，持续蝉联杭州房企销冠，市场地位稳固，据其年报披露的主要销售清单显示，2023年杭州销售额贡献度提升至88.9%，较去年同期增长2.4pct。而浙江省内其他城市销售额占比8.9%,较去年同期减少1.8pct，而省外如南京、苏州、深圳等城市对销售额贡献度同比下滑0.6pct至2.2%。聚焦杭州、深耕浙江，适度加强省外重点城市布局，巩固大后方的基础上有利于分散局部市场政策变动带来的风险。
??2024年滨江设定的销售目标基本维持去年标准，目标销售额1000亿以上，占行业总规模的1%，全国排名在15 名以内。根据克而瑞统计，1-4月滨江已实现全口径销售额355.9亿，位居行业前十。
??02 投资
??维持适度的投资力度
权益支出占权益回款35%
??2023年滨江重仓杭州，新增33个项目，其中杭州27个、宁波1个、南京1个，湖州2个，金华2个。新增土储建面333万平，同比减少29.5%，拿地权益支出256亿，同比减少31.6%，占到权益回款比重从去年同期的54.2%下滑至35%，投资力度处于年初目标值以内，即投资金额控制在300亿、权益回款的50%以内，有效保障了现金流的稳定性。此外，全年滨江新增土地总价款576.8亿，拿地金额权益比44.4%，较前期虽有下滑，但合作对象多为杭州稳健房企，合作项目运营情况稳定。
??根据监测，2023年杭州举行的14次土拍中滨江自身累计摘牌获取14宗用地，累计斥资209亿，占杭州市场全年成交总金额的12%，占滨江全年新增杭州项目数量的52%。为重点补仓杭州市场，滨江还从中豪、坤和、国泰、金汇、杭州地铁等合作方处陆续收购13个项目，其中从碧桂园处收购的揽晖美寓项目，根据CRIC系统数据显示当前已经售罄。整体来看，2023年滨江收购13个杭州项目、宁波1个、南京1个、金华2个，涉及总计容建面约189.7万平，并购新增建面占比从去年的35.5%升至56.9%，多元扩储手段可消减公开市场获地的不确定。
??从新增土储分布来看，全年滨江于杭州滨江新增土储建面占比81.6%，省内湖州、金华和宁波占比分别7.3%、6.7%和2.7%，省外南京新增土储占比1.7%。未来市场前景不明朗的情况下，滨江偏向选择去化良好、资金回笼快的本地市场来保证项目整体的销售流量。
??截至2023年末，滨江土地储备总建面1320.31万平，可保障未来2-3年的发展需求，其中待开发建面占比8.6%，消化周期合理。按可售货值区域分布，杭州占60%，较年初下滑5pct,省内(非杭州)包括宁波、金华、湖州、嘉兴等基本面支撑度良好的城市占比25%，省外占15%。2024年滨江计划投资金额控制在权益销售回款40%以内，城市布局除杭州外，重点关注上海。此外，2023年滨江重启了代建航道，2024年将继续拓展代建业务，计划争取新增5-10个项目。
??03 盈利
??结转提速
大幅计提减值致归母净利折损约32%
??2023年滨江实现营业收入704.4亿元，同比大幅增长69.7%，结转收入同比大幅增长70.5%至693.3亿元，结转速度加快。受益于年内滨江销售表现稳健，期末合同负债较年初增长9.7%至1430.7亿元，对全年开发收入的覆盖倍数约2.06倍(2022年末：3.21倍)，叠加2024年滨江计划交付38个项目、涉及计容建面442.54万平，较去年计划值提升6.84%，有效保障后续营收的稳健增长。
??盈利能力方面,滨江全年毛利润118亿元，同比明显增长62.8%，综合毛利率16.8%，同比下滑0.7pct；净利润同比减少26.9%至28.5亿元，缘于年内滨江大幅计提43亿的减值损失（去年同期计提约8.58亿），其中应收款项计提坏账约5.27亿、存货计提减值近38亿，致净利率同比减少5.4pct至4%。
??此外，近年来滨江高权益比项目陆续结转，年内少数股东损益3.2亿，占净利润的比重约11.3%，致归母净利25.3亿元，同比减少32.4%，归母净利率同比减少5.4pct至3.6%，核心盈利能力待改善。
??04 偿债
??融资成本继续改善至4.2%
三条红线维持绿档
??滨江全年新发行债券43亿元，较去年同期减少19.2%，年末债券融资（含中票）余额占比约20%，信贷融资占比维持在80%左右，并无其他非标融资。依赖传统融资渠道致滨江资金成本优势显著，年末融资加权平均利率4.2%，较年初降低0.4pct，融资成本持续改善。另外，滨江计划2024年融资成本从2023年底的4.2%确保下降至4%，争取下降至4%以内。
??截至2023年末，滨江有息负债415.2亿元，较年初减少22.5%，其中短债规模135亿元，占比从年初的27.3%升至32.5%；年末未使用银行信贷授信额度815.78亿元，而已获批尚未发�