市场克而瑞产城发展部 2021-10-18 10:42:14 来源：丁祖昱评楼市
??产业地产在中国房地产行业有着举足轻重的地位，随着传统开发业务天花板效应日渐显现，产业地产的入局者也随之增加，竞争进一步加剧。
??存量时代，鼓励存量产业用地提容增效逐渐成为行业共识，其中产城融合视角下的“工业上楼”模式引起关注。
??2021年7月27日，国家发展改革委发布了《国家发展改革委欧洲杯开户app：推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，总结梳理了深圳经济特区已复制推广的创新举措和经验做法。其中，在第十条——划定“区块线”，保障工业发展空间的内容中，提出要推广“工业上楼”模式。
??今年9月，上海印发的《欧洲杯开户app：加强上海市产业用地出让管理的若干规定》中，明确工业用地容积率一般不低于2.0，其中通用类研发用地容积率不低于3.0，而存量工业和仓储用地经批准提高容积率和增加地下空间的，不再增收土地价款。
??实际上，大城市的增量土地逐渐减少，用地成本不断攀升，在土地资源紧缺的背景下，如何挖掘存量用地潜能、提升土地效能，成为各城市、尤其是较为发达的城市的重要课题。
??何谓“工业上楼”？
??“工业上楼”是产城融合过程中衍生而来，严格意义上来讲，“工业上楼”这一概念在我国并没有明确的定义。
??为解决工业用地紧张的问题，促进土地集约化利用，进一步优化产业结构，降低企业成本，“工业上楼”模式逐渐产生。
??但不同于传统模式下工业企业在单层厂房的生产加工，“工业上楼”可以初步理解为建造了多层的厂房，并且能满足企业的生产和制造活动，因而，国内的一些多层厂房（超过两层，有楼梯、电梯及吊装设施）便满足了相对应的需求，可被称之为“工业上楼”的1.0版本。
??而后，多层厂房在国内不断普及，对于“工业上楼”便有了更明确的说法，逐渐发展成为在高层大厦中进行企业的生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式（泛指高度超过24米，或楼层数量在六层及以上的高层厂房），我们将其称之为“工业上楼”的2.0版本。
??近年来，不少房企纷纷涉足“工业上楼”打造。
??比如今年6月，华润置地和中城新产业联手以3700万元成功竞得桂城文翰湖片区挂牌交易的的一宗工业地块，目标打造“工业上楼”新标杆，建设5G+工业互联网产业高地。
??“工业上楼”极大地提高了工业空间的利用效率，但由于受限于高层楼宇的承重，“上楼”企业一般适合生产设备较轻，生产过程噪音与污染较小、并且在产业生产过程中震动较小的高端制造业，例如生物医药、智能制造、工业互联网或大数据等科技含量较高的产业。
??规范化指标指向高层高、高承重、大空间
??在上世纪80年代以后，香港、新加坡迫于种种客观压力，便已开始对“工业上楼”的探索。经过了多年的发展，“工业上楼”模式被逐渐引入我国东南沿海地区，如尤其是珠三角、长三角的部分城市。
??2017年，新华社以《广东推进“工业上楼”》为题，记录了深圳打造的“工业上楼”实践版本——全至科技创新园，该园区自2012年起开始投资打造，按照“厂房+写字楼”的复合标准建设了23层的科创大厦，定位研发、办公、生产一体化，工业空间大幅拓展，高楼层照样可以开工生产。
??在国家的倡导和鼓励下，“工业上楼”逐渐走向规范化、标准化，成为地方政府及企业、行业不断关注的话题。
??对于“工业上楼”，当前已有不少城市正在研究出台相关政策。以珠三角、长三角等地区的沿海城市为首，深圳、佛山、东莞、中山、青岛、苏州、杭州、嘉兴等多地政府已相继出台“工业上楼”相关政策，积极探索与实践“工业上楼”的发展新模式。其中，佛山、深圳、青岛在2018-2019年便已出台“工业上楼”相关细则，对“工业上楼”建筑的层数、层高、建筑高度、单体建筑体量、承重、容积率及建筑设计要点等方面的具体指标有了不同程度的规范。
??从政府出台政策的层面来看，“工业上楼”逐渐显现出指标规范化的趋势，对“工业上楼”的厂房建设指标具有高层高、高承重、大空间的特征，对于入驻企业则更倾向于高端制造业。
??以深圳市宝安区在全国范围内率先出台的《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》（下称《工作指引》）为例，《工作指引》提出，工业上楼就是“建筑高度超过24米且不超过100米的高层厂房”。在具体细则中对建筑面积、承重、柱距、货梯、相关配套、入驻企业等方面都进行了规范，比如在优先入驻企业及产业的选择上，“鼓励高端制造产业入驻，迎合城市未来重点产业布局，优化产业结构”、“定位轻型生产制造企业、在符合上楼标准的企业中优先鼓励战略性新兴产业入驻”等。
??从“1.0版本”到“2.0版本”，项目产品载体与配套双升级
??改革开放以来，珠三角地区凭借着与港澳毗邻的地缘优势，在改革开放以后迅速成为了世界重要的制造业基地。同时，珠三角政府对“工业上楼”保持支持态度，促使“工业上楼”模式在全国范围内处于优先发展的状态，深圳全至科技创新园便是一个“工业上楼”典型案例。
??深圳全至科技创新园是国内第一个工业上楼项目。园区前身为茅洲山工业园，2011年启动改造，园区按照“厂房+ 写字楼”复合标准建设23层的全至科创大厦，楼层高度增至99.8米，层高4.2米，荷载750kg/平方米，打造成为集研发办公、高端生产、生活配套于一体的产业综合体，工业空间面积从5万平方米拓展至15.5万平方米，园区主导产业转变为机器人和智能装备产业。
??项目利用城市更新的机会探索工业上楼模式，既为企业园区创造了大量的厂房，又倒逼了工业结构调整和企业转型升级，缓解了当时经济发展与用地紧张之间的矛盾。以该项目为开端，“工业上楼”模式在珠三角逐步推广。
??另一个值得一提的项目是联东U谷在青岛的夏庄智造园。青岛作为新生期的“工业上楼”发展城市，在政策指引下，许多项目尚处于规划建设时期，而青岛城阳区作为“工业上楼”先行区，联东U谷·夏庄智造园则给出了一个标杆。联东U谷·城阳夏庄智造园是山东省首家高层工业楼宇项目、城阳区标杆项目，规划总建筑面积约15万平方米，于2020年下旬开园。园区以智能制造、电子信息、生物医药等战略新兴产业为主导产业，园区产品层高5-8层，层高4.2米，荷载750kg/平方米，以“高标准、高品质”为原则，将项目打造成聚合生产制造、研发设计、中试成果转化、产品展示和生产配套功能于一体的都市型产业集聚高地，也为城阳区签约的十余个工业上楼项目起了良好的开端。
??通过整合、比较“工业上楼”项目的具体产品参数，我们可以看到，相较于当前日渐成熟的新型工业楼宇模式，早年的“工业上楼1.0版本”（多层厂房模式）可谓是它的雏形。现在的“工业上楼2.0版本”无论是在项目载体数据和相应的配套方面，都作了相应的改变和升级。
??从产品设计指标的角度来讲，当前普及的多层厂房项目楼层往往3层左右便能满足大多数生产加工型企业的需求（如联东模式的标准厂房），5层已是少数（如启迪漕河泾（中山）科技园，园区入驻企业以偏轻的生产研发类企业为主）。
??近年来新改造或建设的“工业上楼”产品则集成化趋势显著，楼层数基本在6层以上，楼栋数也相应减少；楼层层高基本不变，为4.2-4.5米，但也有项目，如松湖·智谷，将低楼层（1F-3F）层高皆设计成6米，同时增加承重到1000kg/平方米，为重型器械上楼提供了条件；另外，在承重方面，“工业上楼”产品无论是在首层还是在标准层，承重量都作了提升，尤其是标准层承重增加到了750kg/平方米，以满足多数生产加工型企业的需求。
??从园区配套来看，除了产业园区的基本配套（如服务中心、食堂、展厅、会议室等）以外，最为重要的一点是“工业上楼”需要配置吊装平台、大型卸货平台、物流中转仓等，尤其是楼层较高的新型工业楼宇，这些都是必不可少的。也只有这样，“工业上楼”才能真正满足企业“上楼”的条件。
??“工业上楼”模式下，将重量相对较轻、工作产生的震动相对较小的生产设备和生产过程迁移到高层，有效提升了土地容积率和使用效率，同时，它也在一定程度上也可以为城市解决土地紧缺的问题。
??作为一个近年来在国内开始发展并应用的工业生产模式，“工业上楼”当前可以说是仍处于推广建设的阶段。为鼓励存量产业用地提容增效，各大城市的相关支持政策正在逐步成型；以大湾区沿海城市为标杆，“工业上楼”模式亦不断向内延伸、扩展。目前，佛山、苏州、青岛、上海、宁波、南京等城市都正在积极规划、建设“工业上楼”项目，这些项目未来发展情况如何，值得我们期待。
??在产业空间重新整理、优化和拓展的情况下，“工业上楼”也将成为产业地产成长的方向。
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