公司苗野 2021-10-21 09:47:27 来源：中国房地产网
??此次收购美凯龙物业，旭辉永升服务与红星美凯龙签订了20年超长期业绩对赌协议，即美凯龙物业前6年每年业绩增长承诺为10%，之后14年每年业绩增长承诺为2%。
??红星美凯龙又对外出售了子公司股权。
??10月15日，旭辉永升服务发布公告，其全资附属公司旭辉永升（海南）投资有限公司（简称“永升海南”）作为买方，拟以6.96亿元现金收购上海美凯龙物业管理服务有限公司（简称“美凯龙物业”）80%股权。
??这是今年旭辉永升服务发布的第二笔收购公告。9月30日，旭辉永升服务公告拟以5819.1万元现金收购湖南美中环境51%股权。
??自2018年提出“5年10倍”利润增长目标后，“买买买”已成为旭辉永升服务颇具标志性动作。“我们会始终坚持收并购这条途径，持续关注有合作可能性的项目，并推动落地。”旭辉永升服务给予中国房地产报记者回复时表示。
??此次收购美凯龙物业，旭辉永升服务与红星美凯龙签订了20年超长期业绩对赌协议，即美凯龙物业前6年每年业绩增长承诺为10%，之后14年每年业绩增长承诺为2%。
??“这次红星美凯龙表示出了足够信心，所以它们的债务隐忧不是我们担心的。” 旭辉永升服务方面表示，收购红星美凯龙旗下的家居卖场物业是旭辉永升服务围绕“5年10倍”整体目标，保持“5221”即“旭辉支持+招投标外拓+战略并购+战略合作”实现路径下做出的选择，在业态补齐、双向赋能、资源链接等方面实现有力拓展。
??市场人士分析认为，这场收并购对于双方来说是各取所需。红星美凯龙在合适时机出售部分子公司股权是其快速回笼资金减轻偿债压力的选择；旭辉永升服务收并购也是希望把自身“盘子”做大，冲规模跻身物业头部，毕竟规模和服务是物企实现盈利增长基础。
??为何卖？减债降负？
??这次交易标的美凯龙物业主要为大型家居商场提供服务，成立于2021年3月4日，于公告日期其在管建筑面积超过400万平方米，已与红星美凯龙自营商场签订多份物业管理服务合同。
??对于本次交易，红星美凯龙给予中国房地产报记者回复表示，契合公司“轻资产、重运营、降杠杆”发展战略，有利于公司专注优质资源开展业务，旨在进一步提高公司资产盈利能力，优化公司现金流水平，中长期满足公司发展规划。双方将整合各自在家居家装及物业服务领域优势资源，在泛家居生活领域展开全面合作。
??公开资料显示，美凯龙物业1亿元注册资本尚未实缴。截至2021年8月31日，尚未产生任何收入及成本费用，账面无任何资产和负债，目前账面财务数据均为0元。根据北京卓信大华资产评估有限公司出具的资产评估报告，以2021年6月30日为评估基准日，美凯龙物业评估价值8.6亿元。
??从成立之初，经过几番股权腾挪，美凯龙物业实控人为红星美凯龙董事长车建新，受益股份为50.52%。
??或许，美凯龙物业自成立时就夹杂着较强反哺控股公司计划，这也注定了美凯龙物业被摆上“货架”的命运。
??自上市以来，红星美凯龙营收与净利增速就陷入疲态，作为主营业务的家居业务增长乏力，作为支柱业务的地产业务负债较高，后期提出了“轻资产、重运营”转型模式，希望通过“瘦身”来降低杠杆，先后将旗下7家物流子公司全部股权及全部借款债权作价23.43亿元转让给远洋资本，以对价40亿元将旗下红星地产70%股权出售给远洋集团。
??截至2021年6月30日，红星美凯龙资产总计1349.08亿元，其中1177.19亿元为非流动资产，流动资产为171.89亿元，持有货币资金为66.05亿元，总负债805.29亿元，其中流动负债为351.06亿元。
??标普认为，红星美凯龙有约105亿元未到期境内债券，大部分将于2022年和2023年到期，较大短期债务规模将继续制约其评级。
??“2021年上半年，红星美凯龙资产负债率同比下降2.04个百分点，其中计息负债规模下降25亿元，有息负债率同比下降4.84个百分点。降杠杆成效显著。未来将持续践行‘轻资产、重运营、降杠杆’的发展战略，不断巩固现有优势，拓展未来市场。轻资产模式加速低线级城市渗透率，重运营提升存量门店的运营效率，持续拓展新的线上化渠道，持续聚焦主业。”红星美凯龙方面表示。
??IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，红星美凯龙此番出售美凯龙物业就是为了将有价值的资产变现来挽救现金流与流动性。出售股权、剥离现金流不佳的业务与项目都是在“自救”，避免出现违约风险。红星美凯龙需要找出具有核心竞争力业务板块并进行业务重组来换取现金流。
??为何买？扩规模增效益
??旭辉永升服务为什么要买美凯龙物业？
??早在2018年，旭辉永升服务执行董事兼总裁周洪斌就曾立下目标：“以2018年为基础，要在2019年-2023年5年间实现10倍利润增长目标”。2018年旭辉永升服务完成的核心净利润为1.26亿元，以此测算到2023年，其利润目标为12.6亿