市场许倩 2021-11-16 09:27:56 来源：中国房地产网
??“明年商品房销售面积或出现负增长，大部分人对于房地产行业走弱给经济带来的负面影响，还没有给予充分重视。”
??10月以来，监管层连续针对房地产金融政策进行纠偏，但效果尚未显现。金秋十月，楼市交易成为最惨淡的一个月。
??11月15日，国家统计局发布房地产开发和销售情况月度报告。10月份，房地产开发投资同比下降5.4%，新开工面积同比下降33%；房地产销售额环比下降21.32%，同比下降22.65%；房地产销售面积环比下降21.25%，同比下降21.65%，均接近历史最低水平。
??数据上看，楼市价格下降潮正席卷全国。10月，70城新房价格指数环比下跌0.3%，这是2015年一季度以来最大跌幅，环比上涨城市数量从9月份的27个骤降至13个，连续2个月出现房价上涨城市数骤跌现象。
??二手房市场降温更严重。10月份，70城中只有4个城市二手房价格上涨，64城二手房价格下跌，超过9成。而二手房市场往往更能反映最真实的市场需求。
??值得注意的是，截至目前，全国已有20多个城市发布了楼市“限跌令”，主要有沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等城市，有的城市是直接发布行政命令，有的是通过约谈房企限制恶意降价。
??楼市何时能够触底，成为当下市场最为关心的问题。根据中国房地产报记者采访，市场下行局面很可能延续至明年年初，在此期间，房价整体仍会惯性下跌。
??楼市下滑已拖累经济
??从最新数据来看，楼市各个指标仍在继续下探，且尚未出现见底迹象。
??根据国家统计局数据，1-10月商品房销售面积14.3亿平方米，同比增长7.3%，较上月收窄4个百分点；商品房销售额14.72万亿元，增长11.8%，较上月收窄4.8个百分点。从单月数据来看，7月至10月商品房销售面积同比增幅分别为-8.54%、-15.55%、-13.17%、-21.65%。
??房地产开发投资数据亦持续下滑。1-10月，全国房地产开发投资额同比增速由8.8%回落至7.2%，两年平均增速由7.2%回落至6.8%。其中，10月单月房地产投资增速为-5.4%，连续第二个月负增长，此前三个月增速分别为1.37%、0.26%、-3.47%，走出了一条直线下滑曲线。
??交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟认为，房地产投资疲软的主因是，前期严厉的房地产金融调控影响持续发酵，叠加部分房企出现信用风险事件，制约了房企扩大开发投资的意愿和能力。
??一方面，房屋开工施工情况低迷。1-10月新开工面积同比下降7.7%，降幅进一步扩大；此前稳定房地产投资的房屋施工也呈现疲态，施工面积增速从3月高点11.2%一路下滑至10月的7.1%，两年复合增速5%是2020年3月以来最弱。另一方面，土地成交情况仍然不理想。1-10月房地产开发企业土地购置面积同比下降11%，土地成交价款仅增长0.2%。
??根据中指研究院数据，第二轮集中供地拍卖成交价较储备成本平均溢价只有4.6%，显著低于首轮拍卖中14.7%的溢价均值，且近52%的土地拍卖被取消、改期或流拍。房企拿地意愿降至“冰点”。
??从房企资金面来看，仍延续年初以来的下滑态势，未出现明显改善。1-10月份，房地产开发企业到位资金16.66万亿元，同比增长8.8%。其中，国内贷款同比下降10%，利用外资下降35.4%，自筹资金同比增长5.1%，定金及预收同比增长21%，个人按揭贷款同比增长9.7%。
??值得关注的是，在10月大部分经济数据有所改善的背景下，房地产投资持续下滑成为了后续市场必须要重视的一个环节。1-10月我国固定资产投资增速由7.3%回落至6.1%，两年平均增速持平于3.8%。从两年平均增速看，三大支柱中基建投资大体持稳，制造业投资增速反弹，房地产开发投资则依然在回落。
??房地产对经济的影响有多大？一组数据显示，房地产作为居民家庭最大类资产，约占居民部门总资产的60%左右；与房地产直接相关贷款约占银行贷款余额30%左右。房地产同时作为资产，要占到银行总资产的30%左右。此外，地方政府的土地出让收益加上与房地产相关税费，则要超过地方财政总收入的30%。因此，中泰证券首席经济学家李迅雷判断，房地产对中国经济增长的直接及间接贡献大约在30%左右。这意味着，房地产下行对明年经济增长的负面影响或不容忽视。
??红塔证券研究所所长李奇霖提醒道，信贷政策边际放松虽然让房企资金压力可能暂时得到缓解，但房企对房地产周期下行预期并未放松，即使筹集了资金，更多也会是继续加快竣工，以此来回笼资金，拿地和新开工的动力并不足。更麻烦的一点在于，现在资金链压力使得房企已经较难保障正常的施工和竣工进度了。
??“而影响居民购房的因素除了房贷利率等之外，更重要的是居民对未来房价预期。这在很大程度上也意味着监管对居民按揭贷款边际放松，并不一定能够有效解决居民购房意愿低和销售下行的现状。” 李奇霖表示。
??降价潮起，楼市仍未见底
??当前局势是，无论