市场曾冬梅 2022-02-21 08:45:54 来源：中房报
??刚刚过完元宵节，广州部分项目便已迫不及待的展开新一轮营销攻势了。跟过去几个月大打折扣牌不同，这次一些楼盘举起了“涨价”的旗帜。据了解，目前广州已有十多个在售楼盘打出了类似“2月15日起价格全线上涨2%”“2月16日起全线涨价”等宣传海报。
??从政策面上看，近期广州传出了新房备案价松动的消息，不少项目拿到了比市场预期高的备案价。“涨价也要有一个理由，备案价松动就是一阵‘东风’。”广州某业内人士表示。
??在克而瑞广州区域首席分析师肖文晓看来，对比2021年底业绩冲刺的时候，确实有部分楼盘回收了折扣力度，一方面是房企在政策边际松动后对新的一年行情有所期待，希望可以止止血、多点利润；另一方面也是希望营造一种“买涨不买跌”的氛围，刺激购房者入市。
??“说涨价主要是逼客的推广手法，我们目前是取消了针对现房销售的折扣，其实价格并没有变化。不过，在客户看来这也是涨价。”2月17日，一个宣称将全面涨价的楼盘销售人员道出了玄机。
??“全面涨价”的玄机
??在2021年的最后一个月，降价跑量还是广州楼市的主流趋势，2022年第一个月的成交数据也太不乐观。克而瑞的统计显示，尽管2021年年末广州信贷、限签均出现宽松迹象，带来成交的翘尾行情，但在利好延续，且开年央行投送的降息大礼包刺激下，2022年的开年并未延续去年年末的火热势头，1月份广州一手住宅的网签量为近13月的最低值。其中，网签套数5822套，环比下滑58%，同比下滑54.9%；网签面积62.44万平方米，环比下滑57.8%，同比下滑54.8%。
??在这样的市场基础上，广州的部分项目依然打出了“喊涨”的旗号。地处白云区的保利阅云台宣称“2月14日准时即涨10%起”，位于从化区的时代印象透露2月14日零点起全线产品涨价1000元/平方米，黄埔区的时代天境则是从2月15日起，全盘价格上调2%，番禺区的刚需大盘亚运城亦传出涨价风声，表示2月15号起取消优惠措施，涨价2%。还有不少项目如中海观雲府、时代天韵、时代名著、敏捷·商务中心、景业壹方天地、万科金域悦府、凯德凯荔花园等则只声称全盘价格上调，未披露涨幅。
??亚运城已经连续5年拿下广州单盘销售的桂冠，1月24日，该盘的两大股东雅居乐、世茂集团相继发布公告，将所持股权转让给中海，后者最终以73.33%的股权比例成为第一大股东。在中海入主后，市场都揣测该盘可能会有一些动作，目前看来，营造涨价的预期可能就是第一把火了。不过，据亚运城的内部人士透露，此前该盘推出的一些折扣确实已到时间节点，真实的价格水平其实并未上涨，“还得看市场情况，未来也不排除涨价的可能性”。
??表示要“涨价10%”的保利阅云台也并未认真执行这一价格策略。2月17日，该项目的销售人员对中国房地产报记者表示，目前在售的产品还有部分一口价4.7万元/平方米的特价单位，好一点的户型在5万元/平方米左右。“南向的户型涨了一点，但没有10%这么多。”
??时代中国方面表示，广州个别项目收回了一些折扣，这是跟随大行情，回归市场价值。景业壹方天地亦是类似的说法，“严格来说没有涨价，只是节前有一批特价单位在2月15日到期，2月16日恢复价格，其他的价格都是稳定的”。
??备案价松动的风声
??虽然从成交数据上看不到支撑在售项目涨价的依据，但政策面上还是有一些文章可做。2021年，迫于房价上涨压力，广州从下半年开始从严执行新房的备案价制度，根据周边楼盘情况确定各项目的备案价，并实施动态价格指导。据了解，不少项目的备案价远低于开发商的预期，一部分楼盘选择推迟入市节奏，等不起的则干脆以毛坯出售。进入2022年后，备案价松动的风声开始传出，一些备案价较高的豪宅项目拿到了预售证，部分在售项目的新货也得以突破此前的销售均价。黄埔区某项目本计划2021年第四季度开盘，但因为能拿到的备案价仅有2.87万元/平方米而举棋不定，一直等到了2022年1月份，开盘时的最高售价达3.6万元/平方米，均价亦超过3万元/平方米。
??2月10日，对备案价松动的传闻，广州市住房和城乡建设局没有正面回应，只表示广州一直以来严格实行住房价格指导，实施动态监管，以支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。
??对于这一表态，一些房企理解为政策放松的利好信号，也有业内人士认为不应过度解读。广州一位机构专家表示：“备案价放松不等于就能够随意涨价，去年很多楼盘，卖的价格比备案价还便宜，影响价格的核心因素还是供求关系。”
??肖文晓认为，涨价真实与否，还是要看个盘，并且要看提价之后的效果，光喊口号是不算数的。如果提价后去化好价格就会站稳，去化不佳还是会重回折扣。“量在价先，从今天的行业环境和市场环境来看，保量还是比保价更为迫切的问题。”他表示，从1月和春节的数据来看，目前广州市场还处于一个非常理性的氛围，购房者观望情绪较多，个盘的营销策略不能一概而论，但从整体来看，现在谈“小阳春”和“涨价”都着急了些，市场的修复要更有耐心。
??贝壳研究院广州分院院长李茂喆也表示，虽然目前地产信贷有所改善，但房企资金紧张的局面并没有根本解决，所以在开年“第一战”上，房企还会有加速去化回笼资金的需求。
??而从市场情况来看，广州楼市的多空博弈也较为激烈。除了部分“喊涨”的项目外，还有不少仍在降价促销，例如，荔湾区某在售楼盘近期推出10多套特价单位，价格低至295万元，相较一年前开盘时的550万元，直降了255万元。
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