市场 2022-06-23 08:51:35 来源：丁祖昱评楼市
??“房票”，是最近房地产市场的热词。
??6月20日，郑州明确要在棚户区改造项目中实行房票安置的办法。
??何谓“房票”？
??简单来说，这是一种补偿权益货币量化后出具的购置房屋结算凭证。
??房票安置可以理解为，被征收人拿着房屋安置补偿权益兑换的房票，在12个月内在中心城区向参与房票安置工作的开发企业购买商品房，逾期未使用重新按照货币补偿方式进行安置。
??房票实际是货币化安置的另一种形式，它的出现，核心目的还是在于有效盘活楼市去库存。
??郑州并非全国首例。
??自2022年1月以来，已有至少15城施行房票安置，但作为首个省会城市，郑州的尝试，对于库存压力较大的城市极具示范效应。
??房票背后的“福利”
??我们梳理了郑州房票安置的内容，其中有几个亮点。
??首先，对于拆迁户来说，最大的吸引力在于，对被征收人使用房票购买商品住房，可以享受补偿权益金额8％奖励，且不计入家庭限购套数，同时还可以获得以现金方式奖励的3个月过渡费。
??此外，持有“房票”的拆迁户，不仅可以跨区购房，还可以享受额外的税费减免政策。
??在12个月以内逾期未使用的，则重新按照货币补偿方式进行安置，不再享受房票安置相应的政策性奖励。
??过去，郑州货币化安置比较常见，且相较于其他省市比较高，如何调动拆迁户积极性尤为关键。
??房票安置，已成为政策工具箱里的一种新手段。
??综合已实行房票安置的城市，目前优惠政策是刺激被征收人的主流方式，比如绍兴、湖北鄂州、信阳、许昌均明确了额外的补贴政策，以绍兴越城区为例，通过房票在6个月内买房，给予补偿总额10%；12个月内给予补偿总额5%。
??对于在郑房企而言，参与意愿有，但尚未明确项目报名通道，也就是说具体细则尚有待完善。部分房企相关负责人坦言：“有意愿将较难去化的项目参与进来。”
??但房票的兑付时间周期是否会对现金流造成一定的影响，成为房企们考虑的一大问题。
??从房票购房周期来看，被征收人签订补偿安置协议确定房票文本，约定时间内搬迁领取房票，可以在参与的开发商提供的商品房中自主选择房源，凭房票与开发商签订买卖合同，并在房票上对相关信息进行签注之后，才能进入结算流程。申请资金划拨后，会在10个工作日内拨付资金。
??这实际对政府公信力及兑现能力提出了考验。
??或将消化市区住宅容量的1/4
??郑州楼市的不温不火，也让此番棚改房票安置充满了“救市”的意味。
??郑州楼市的高光时刻是在2016年，当年7月郑州连发两份文件推进棚改货币化安置。彼时一大批本土拆迁居民购房需求被激发。
??仅2016年一年时间，郑州主城区商品住宅成交量达到1444万平方米，同比增加54.3%。也是在这一年，郑州房价连涨，主城区成交均价破万元，同比涨11.25%。
??2018年郑州棚改规模退潮，当年开工量同比下降78%，2021年更是降至近8年最低位，只有1.5万套。
??叠加疫情和市场调控，郑州市场清冷一片，降价促销、首付分期、特价房更是频出。
??2020年，郑州再提棚改货币化安置，提振市场信心。到如今房票安置推出，预期再难重现2016年时对楼市的逆转力度。
??综合郑州近期出台的政策，核心导向仍然是去库存。
??CRIC数据显示，郑州商品住宅库存规模已经达到了1453万平方米，消化周期达到21.5个月。截止5月末，郑州商品住宅库存规模位列百城库存总量的第13位。
??重点是，房票安置将会为郑州楼市带来多少增量？
??实施房票安置后，郑州明确新征收项目原则上不再新建安置房。也就是说，未来这部分安置群众将会重点购买现有存量住房。
??我们根据公开信息进行了保守估算。
??2020年郑州官方发布年度棚户计划，数据来看，计划征收45个棚户区，共29201户，村均按照650户测算。2021年官方统计，郑州主城内六区（不含经开、东区）尚有79个城中村项目未摘牌，未来3年内完成回迁安置的话，预计总户数超5万户。
??根据郑州市七普人口数据，集体户户均人口约4.75人，另据郑州市2020年11月发布的《郑州市储备土地综合开发实施细则》，规定确需实物安置的，实物住宅安置面积不超70平方米，则郑州市目前待拆迁的79个棚户区，共计赔付1500万方左右的安置房面积，按照棚户区评估价/周边市场价约等于1:2的比例换算，1500万平方米安置房面积对应750平方米商品房面积，未来3年内完成所有群众的回迁安置的话，则未来三年年均可释放的商品房量为250万平方米左右。
??再来看郑州市区商品住宅容量，2019年至2021年三年，年均容量为980万平方米。
??也就是说，按照房票安置产生的年均增量购房需求，大约是整个市区住宅总量的四分之一。
库存压力较大的三四线城市或跟进??早在2015年，我国就有城市在棚户拆迁安置中推出房票制度。2016年，在全国房地产去库存大潮下，越来越多的城市推出房票制度。直至2018年棚改货币化被暂停。
??如今，在房地产行业下行压力不断增加的情况下，短期成交低迷造成去化周期攀升。房票制度如今再被重启。
??据不完全梳理，目前推行房票安置的城市或地区已经达到了16个，2022年就有15个。
??这些城市有一个共同特征，即库存压力较大。其中多以三四线城市为主。
??6月18日，为化解存量商品住宅，南京溧水区推出3项政策，其中一条便是全面实行“房票”安置。即将住宅房屋征收货币补偿金额以“房票”形式出具给被征收人，由被征收人在溧水区范围内购买新建商品住房或二手住房（含车库、储藏室等配套用房）用于安置。
??截止5月末，南京商品住宅库存面积同比提升36.6%至988万平方米，其中，溧水区库存面积达到96万平方米，同比增加28.9%，去化周期达到20个月。
??再来看比较典型的宁波和绍兴。
??5月31日，宁波提出推行征收安置房票制度，但具体细则未定，在此之前宁波奉化已启动房票政策。6月15日，绍兴越城区可凭“房票”购买新建商品房，并给与一定的补助。
??这两个城市均属于库存上涨幅度较大的城市，库存压力开始显现。
??比如宁波，截止5月末宁波商品住宅库存达到440万平方米，同比涨幅达到67%，在百城库存涨幅中排在第五位。
??绍兴库存同比涨幅也达到了55%，在百城库存涨幅中排在第六位。
从去库存的角度来看，后续库存压力较大的城市，以及库存规模涨幅靠前的三四线城市或将跟进，此外，从去化周期来看，兰州、长春、哈尔滨、铜陵、北海、呼和浩特、宝鸡、嘉兴等均超40个月，去化压力非常大，此类城市或将加大力度去库存。
??房票安置本质是货币化安置的另外一种形式，在房地产下行压力加大的背景下部分城市重启棚改房票安置。这具有很强的信号意义。
??首先，棚改房票安置将激活更多的购房和住房消费需求，而且还可以提供较强购买力支撑，利于加速楼市成交去化，缓解市场去库存压力。此外，棚改的新开工等本身属于房地产开发投资的重要组成部门，有助于拉动当地房地产开发投资规模。
??目前来看，这将是一场多赢的尝试。