市场许倩 2022-07-26 08:30:42 来源：中房报
??2022年上半年，全国多地房地产投资与销售均遭遇“滑铁卢”式大幅下滑，楼市调控叠加疫情冲击，市场压力依然严峻。
??据中国房地产报记者统计，2022年上半年全国31个省区市中，仅8个省区市房地产投资能够实现同比正增长，分别是湖北、甘肃、新疆、浙江、陕西、河北、北京、湖南，占比不足3成，且增幅均不超过10%。
??23个省区市房地产投资增速皆为负增长。其中上海（下滑17.1%）等9地同比下滑幅度超过10%；西藏（下滑47.08%）、吉林（下滑39.47%）、天津（下滑25.76%）等8地同比下滑幅度超过20%。
??国家统计局数据显示，2022年上半年我国房地产开发投资同比增长-5.4%，较1~5月-4%增速继续下滑。31个省区市中，15地增速跑输全国，其中包括广东、江苏等投资大省。
??从往年房地产开发投资增速来看，多地都出现过增速为负的时期，而广东省、山东省、安徽省、上海市、陕西省、江西省、甘肃省在2015年~2021年间一直保持正增长；到了2022年上半年，除甘肃省、陕西省仍能保持房地产投资正增长外，其余几个省区市皆转为负增长。
??如果说2022年上半年房地产投资部分省区市还能维持正增长，那么商品房销售情况则全部下滑。全国31个省区市中，同比下滑幅度超过20%的有21个，超过40%的有4个，分别是吉林（下滑55%）、浙江（下滑45%）、江苏（下滑41.5%）、天津（下滑40.3%）等地。
??粤苏浙房地产投资额居前
??2014年以来，广东、江苏、浙江三地就一直稳居年度房地产开发投资榜前三强。今年上半年亦是如此，广东、江苏、浙江房地产开发投资额分别为7509.81亿元、6809.74亿元、6363.39亿元；第四名是山东省，房地产开发投资额4806.13亿元。
??长期以来，人口都是决定住房需求规模及增长空间最核心指标，人口增长能够为城市持续带来源源不断的住房需求。根据人口普查数据，近10年来我国人口增长最多的三大省份是广东、浙江、江苏，分别增长2171万、1014万、609万。这3个省份均位于我国经济发达的东南沿海地区。
??不过，据广东省最新人口数据披露，2021年末，广东省常住人口12684万，较2020年普查人口12601.3万仅增加82.7万，创下广东省近20年来人口增量最低纪录。
??浙江省2021年人口增量达到83.2万，反超广东。作为浙江省省会，杭州2021年人口增量26.8万人，是广州的2倍。过去10年（除2019年），广州常住人口增量一直领先杭州。这背后是近几年浙江在“抢人大战”中连出大招，效果显着。
??第二经济大省江苏省，2021年人口增长30.6万；第三经济大省山东省人口仅增长17.2万。
??2022年上半年，有21个省区市房地产开发投资额均超过千亿元；14个省区市超过2000亿元；9个省区市超过3000亿元，除前述4地，还包括四川、河南、安徽、湖北、福建。
??但从同比增速上看，房地产投资大省亦滑入负增长区间。
??2022年上半年，广东省房地产开发投资同比下降8.06%。其中，商品住宅投资下降7.7%。分区域看，珠三角核心区房地产投资下降4.4%，沿海经济带下降18.8%，北部生态发展区下降31.8%。2022年上半年，广东省商品房销售面积同比下降25.3%，销售额同比下滑31.3%；GDP实际增速为2%，低于全国2.5%增速。
??但广东省会城市广州，则表现亮眼。2022年上半年，广州市完成固定资产投资额同比增长3.5%，其中，房地产开发投资同比增长7.2%；GDP仅同比增长1%。
??今年前4个月，广州由于疫情反复等原因，部分刚需买家观望情绪浓厚，暂缓了置业计划。但五六月份新房网签成交面积分别环比上升41%、66%；新房、二手房价格连续3个月上涨，广州楼市开始筑底回升。
??一线城市中，北京2022年上半年房地产投资增速为0.96%；上海楼市曾因防疫形势短暂停滞，上半年房地产投资同比下滑17.12%。但市场需求仍在，6月份上海复工复产后交易量反弹，二手房成交量在上半年达到顶点。
??哪些城市具有较强房地产投资吸引力？中指研究院报告认为，2022年上半年，北京、上海、深圳和广州4个一线城市房地产投资吸引力排名领先，杭州、成都、武汉、南京、苏州、重庆位列5~10位。
??其中，成都凭借成渝地区双城经济圈规划落地、人口持续大规模增加等有利因素，投资潜力仅次于杭州；武汉因疫情过后经济稳步复苏、人口持续回流，投资潜力有所提升；苏州装备制造、电子信息和生物医药产业发达，城市依托完备的产业结构和较强的人口吸引力，投资潜力保持不变。
??第三投资梯队为西安、长沙、宁波、佛山、合肥、郑州、青岛、天津、东莞、济南，位列第11~20位。其中，宁波经济总量突出、产业基础强，人口吸引力较大，投资吸引力排名提升至13位；天津产业发展仍处在转型阶段，经济发展增速较低，人口出现外流（2021年常住人口减少13.6万），投资吸引力降至18位。
??湖北地产投资增速居首
??从房地产开发投资增速来看，2022年上半年仅有8个省区市房地产开发投资同比微增，占比不到3成。其中，湖北（增速7.25%）、甘肃（增速6.29%）、新疆（增速5.7%）、浙江（增速5.41%）、陕西（4.58%）位列增速排名前五。
??据湖北省统计局数据，2022年上半年湖北省GDP同比增长4.5%，高于全国2个百分点，与贵州并列全国第七。2022年上半年，湖北省固定资产投资（不含农户）同比增长15.6%，分领域看，基础设施投资增长21.8%，制造业投资增长19%，房地产开发投资增长7.2%。
??疫情扰乱了武汉正常的经济发展，但如今的武汉正在恢复往日荣光。2022年上半年，武汉市GDP已增至8251.5亿元，与2020年相比提高近2000亿元，GDP同比增长4.3%，固定资产投资同比增长15.6%。且武汉2021年常住人口增量为120万，人口增量居国内第一，一方面得益于武汉通过政策引导，如放开新城区落户限制；一方面得益于为新增人口“筑巢”的结果。
??但目前来看，武汉房地产市场压力依然较大。官方数据显示，2022上半年武汉新建商品住房网签销售5.59万套，网签销售面积627.76万平方米，同比分别下滑47.2%、48.95%。其中，6月份新建商品住房网签销售面积125.38万平方米，环比增长28.07%，同比减少42.39%。
??“武汉市场购房信心仍未恢复，疫情防控仍然从严，市场不确定性增加。”武汉当地一位房地产市场人士称。
??房地产投资增速第二名是甘肃，2022年上半年GDP同比增长4.2%，房地产开发投资同比增长6.29%；第三名新疆，2022年上半年GDP同比增长4.9%，房地产开发投资同比增长5.7%，商品房销售额仅同比下降1.8%。
??作为贵州省省会城市，贵阳市2022年上半年房地产开发投资同比增长10.8%；贵州省这一增速为-7.71%；2022年上半年贵阳市GDP同比增长4.6%，增速高于全国2.1个百分点，高于全省0.1个百分点。
??31个省区市中，有23个省区市2022年上半年房地产投资增速呈负增长，占比超7成。其中西藏降幅最大，同比下降47.08%；其次是吉林，同比下降39.47%；下滑幅度超过20%的还有广西、天津、云南、辽宁、黑龙江、青海等地。
??从各省市房地产开发规模与开工、竣工面积增长情况来看，31省区市2022年上半年商品房屋施工面积共84.88亿平方米，其中26省区市施工面积在1亿平方米以上，排名前三的依然是广东、山东和江苏，施工面积均在5亿平方米以上，其中广东省施工面积超8亿平方米。
??排在末三位的是宁夏、青海、西藏，2022年上半年施工面积均低于5000万平方米，其中西藏施工面积仅667.88万平方米。
??2022年上半年新开工面积最多的是山东，为6258万平方米，其次是江苏、河南、广东。商品房竣工面积最多的是江苏，为3126.62万平方米，排在其后的依次是广东、山东、浙江。
??今年4月份以来，中央及地方政府合力打出稳楼市政策组合拳，向房地产行业释放更多积极信号，但市场信心恢复并不容易。
??植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，从4月份政策密集出台往后推算，预计2022年下半年10月前后楼市销售可能出现明显转好，房地产投资增速可能会在三季度止跌企稳，并于四季度小幅反弹，全年房地产投资仍有望实现小幅增长。
??中信证券分析师程强认为，目前经济恢复基础还不牢固，2022年下半年还需要财政金融等稳增长措施呵护。2022年下半年经济恢复程度关键取决于地产产业链恢复程度，在地产能够企稳并好转情况下，预期下半年GDP有望实现6%左右中高增速。
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