市场编辑部 CRIC研究 2022-10-08 16:40:11 来源：丁祖昱评楼市
??2022年至今，虽然虽然政策纾困力度有增无减，但整体供需两弱，成交规模一降再降。分能级来看，一线供求集中放量，北京、上海均保持较高热度；二线稳中有降，仅成都、西安等中部城市短期热度较高；三四线加速下行，跌多涨少。
??预判四季度，预期成交仍将低位徘徊，购房者对楼市无乐观预期，信心不足是主要问题。
??“热点恒热”的分化格局也将依然持续，核心一二线市场将维持高位，弱二线和广大缺乏基本面支撑的三四线下行压力依旧较大，即便“以价换量”，去化效果依旧难言乐观。
??2022年第三季度，新房供应较二季度环降10%。
??具体来看，7-8月，全国135个重点城市商品住宅共计新增供应5357万平方米，处于历史低位，较二季度月均供应规模下降了10%，较2021年同期下降了45%。9月整体供应量相比7月和8月有显著回升，部分核心城市积极推盘入市。
??2022年9月30个重点城市整体新增商品住宅供应1506万平方米，环比上涨15%。前9月累计同比下降45%，较前8月跌幅收窄约2pcts。
??一线城市供应保持高规模，环比微降3%。上海9月新增供应规模再创历史同期新高，广州则推货100平方米，环比持平微增2%。二三线城市9月迎来一波供应高峰，26个重点城市新增供应1168万平方米，环比增22%。核心二线及强三线城市9月均有较显著供应加推。
??二线城市中长沙、南京9月均有显著供应放量，包括多个纯新盘。南京9月全市(不含高淳溧水）开盘/加推项目36个，其中10个纯新盘上市，3个现房销售，共计近5000套房源入市，包含了河西南、南部新城、鼓楼滨江、江北核心区、青奥、燕子矶等南京头部热门板块。长沙9月环比也翻番，华润置地润樾府、中海星樾府两项目为纯新盘首开。
??结合7-8月各城市商品住宅新增供应表现，房企推盘向核心一二线城市倾斜的现象明显。
??纵观2022年前三季度全国新房市场成交表现，一季度持续下行，二季度筑底回升，三季度复苏动能减弱：自6月年中冲刺之后，7-8月成交逐月回落，9月整体市场延续“筑底”行情。
??据CRIC监测，9月30个监测城市成交面积为1530万平方米，环比微降4%，同比下降29%，前三季度累计同比跌幅达41%，“金九”销售表现冷淡收场。
??一线韧性较强，9月总成交为313万平方米，同环比增幅分别达16%和13%。北京高热延续，环比上涨37%，主要基于改善需求相对坚挺；深圳也迎来了阶段性放量，同环比齐增，整体市场热度有小幅回升态势。上海热度转降，环比回落，但总成交规模依旧达到了114万平方米，处于高位，9月平均开盘去化率依旧在7成以上，广州整体成交量尚属低位徘徊，未见明显起色。
??二三线城市总成交仅1217万平方米，环比下降8%，同比降35%。各城市环比涨跌参半，主要呈现出以下特征：
??一是前期高热城市增长动能转弱，以合肥、成都、西安为典型代表，同环比均出现不同程度回落，成都主要受到疫情外部影响；合肥区域分化冷热不均，瑶海和新站放开限购对郊县肥东冲击较大，成交因而出现回落。
??二是密集出台了纾困政策的城市诸如天津、青岛、济南、宁波，成交尚未出现明显好转。
??三是福州、厦门、南宁等成交底部回升，环比持增，福州主要因公寓集中备案；而南宁则因房贷利率一降再降叠加房企大幅降价促销，以价换量带动成交环比大增60%。此外，佛山、东莞等环都市圈城市9月成交环比也有小幅回升。
??2022年三季度，7-8月20个重点城市共计成交二手房2175万平方米，较二季度月均上升25%，较2021年同期下降8%。一方面受新房市场三季度“停工”、“断贷”风波影响，部分刚需购房需求短期向二手房市场转移；另一方面临近9月新学年，核心城市优质学区板块�