市场 2024-11-04 08:38:51 来源：丁祖昱评楼市
??刚刚过去的10月，上海二手房成交同环比大涨。
??CRIC数据显示，2024年10月上海二手房成交面积约196.12万平方米，同比上涨66%，环比上升52%。
??不仅是成交面积的改善，从房价来看，上海二手房成交价格开始止跌。
??克而瑞上海区域数据显示，2024年10月上海二手公寓价格指数为103.1，与9月持平，趋势线下行的斜率逐步平缓，价格有望企稳。
??二手房“量升价稳”对上海市场是一个积极信号。
??2024年9月26日中央政治局会议首次明确“促进房地产市场止跌回稳”。在过往那么多年发展历程中，对房地产市场，从未有“止跌回稳”如此明确的要求。上海于9月29日出台了相关政策，政策利好下，上海10月二手房成交出现明显增长。
??从市场反馈来看，不仅仅是二手房，新房市场同样出现了久违的回升态势。但从结构性来看，上海市场分化仍较明显，尤其是远郊市场，压力依然存在。
??如何平衡不同区域热度或将成为上海下一步调整方向。
??“929政策”利好下，上海作为新政直接受益者，整体市场热度回升，尤其是二手房市场，2024年10月上海二手房成交面积约196.12万平方米，同环比涨幅皆在重点城市前列，涨幅分别为66%和52%。
??从上海近13个月二手房成交走势来看，虽然2024年10月上海二手房成交面积增长明显，但并非全年最高点，上海二手房成交面积近13个月最高点为2024年6月约213.57万平方米。
??当时主要受“527政策”利好，上海二手房成交攀升至全年高位，之后随着政策效应转弱二手房成交回归市场平均水平。
??具体到上海二手房成交周度面积来看，10月期间主要为2024年第40周（9月30日至10月6日）至第44周（10月28日至11月3日），期间第40周成交受国庆长假影响，成交相对较低，第41、42、43周成交面积及套数皆达高位，其中第43周（10月21日至10月27日）二手房成交面积最高达54.33万平方米。
??第44周（截至11月2日）成交面积约35.24万平米，即使加上11月3日预估数据也不会达到第41、42、43周成交水平，由此可见，虽然上海10月二手房成交面积同环比大涨，但热度“前高后低”新政效果递减。
??虽然从成交量来看，上海二手房市场热度“前高后低”，但从成交价格来看，上海二手房市场已进入平台期。
??据克而瑞上海区域发布的上海二手房成交价格指数走势来看，2024年10月上海二手房价格指数为103.1（基期为2020年1月），与9月持平，是高点（2022年7月）时期的75折。
??从整体趋势来看，上海全市房价指数环比波动连续两月趋于平稳，指数的下降振幅较今年年初有明显的趋缓迹象，二手房阶段性房价止跌筑底信号出现。
??二手房价格的止跌对上海市场来说是一个积极信号。这主要是因为与新房价格还需受备案及政策调控相比，二手房价格更为市场化，因此二手房价格的止跌更能反映当前市场信心正在逐步修复。
??从“929政策”本身来看，核心内容为降低外环外非沪籍购房门槛，降低首套房首付比例、分区域划分二套房首付比例，以及降低交易税费。
??“527政策”核心内容为利好非户籍单身买房，将购房区域，扩大至外环外（崇明区除外）及外环内二手住房。
??对比政策前后上海各区域新房及二手房成交占比来看，“527政策”后，上海二手房市场出现明显提升，各区域成交占比并无明显变化，属于整体提升。新房市场方面，直接受政策利好的外环外区域6月成交占比提升不明显，反而是中外环成交占比提升最为明显，从2024年5月的5.80%提升至6月的15.83%。
??2024年6月上海中外环新房成交均价78449元/平方米，套均总价932.3万元/套，同时6月上海全市二手房成交均价41583元/平方米，套均总价346.5万元/套。
??结合“527政策”首套首付20%，二套首付35%来看，上海中外环区域新房市场成为“527政策”中承接一二手置换链的主要释放区域。
??“929政策”将非沪籍买外环外社保年限由3年降为1年，在此利好影响下，上海外郊环成交占比从2024年9月的38.16%提升至2024年10月的46.75%，为上海各环线中成交占比提升最大的区域。
??同时，中内环及中外环成交占比也出现了不同程度的提升，这在一定程度上也是受一二手房置换推动。
??从当前整体库存和去化周期来看，虽然上海外郊环成交占比有所提升，但上海外围区域去库存压力仍持续走高。
??CRIC数据显示，截至2024年9月上海外郊环及郊环外区域库存面积分别为352.5万平方米及287.7万平方米，其中郊环外区域去化周期高达28.5个月。
??具体到项目层面来看，市区项目无论是认筹率还是去化率都相对较高，外环线区域次之，五大新城有轨交和无轨交分化明显，极远郊和临港明显困难。
??然而与大部分的市区改善项目不同，上海外围区域主要以刚需为主，较难通过一二手置换推动，尤其是郊环外项目，CRIC数据显示2024年前10月上海郊环外项目均价35169元/平方米，套均总价389万元/套，大部分为“上车盘”，这些项目若无明显利好推动，去化将长期困难。
??从当前上海市场来看，整体仍处于分化行情。
??二手房市场热度明显高于新房，且开始呈现“止跌”趋势，在二手房市场“量升价稳”的同时，随着一二手置换链的进一步传递，上海新房市场改善类产品也已率先回暖。
??未来上海市场或将进一步呈现两极分化态势，一极是改善及豪宅产品的火热，另外一极则是外围刚需新房项目的遇冷。对此，上海未来调控也将变得更为精准，
??我们认为“止跌回稳”的施政决心不会变，整体市场修复仍需一个过程。
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