金融 2024-09-02 08:39:01 来源：丁祖昱评楼市
??8月最后一个交易日，地产股迎来集体大涨，A股105家地产公司股价上涨，多只个股涨停。
??消息面上，传闻称有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，并放开跨行“转按揭”。
??事实上，“517新政”以来，随着增量房贷利率下行，存量房贷利率下调呼声再起。
??今年以来，LPR共已经历了两次调整，2月5年期以上LPR单边下调25BP至3.95%，7月再下调10BP至3.85%，两次累计已下调35个基点。
??各大城市首套房、二套房房贷款利率持续走低，广州、苏州等城市房贷利率已进入“2时代”，与之相对应的是存量房贷利率仍在4%以上。
??在新旧房贷利差逐渐拉大的情况下，存量房贷利率仍有一定的下调空间，如果存量房贷利率迎来二次下调，预计将减少利息1600亿元-2200亿元，能够有效减轻居民按揭压力，进而刺激消费回升，提振经济。同时减少提前还贷的现象，有利于稳定楼市信心。
??今年以来，房贷利率处在持续下行通道。
??2024年以来LPR已经历两次调整，第一次在2月，5年期以上LPR下调25BP至3.95%，降幅创LPR机制设立以来之最；随后的7月，再下调10BP至3.85%。
??从历史数据来看，2019年以来5年期及以上LPR共经历过9次调整，5年期以上LPR从2019年8月的4.85%降至3.85%，共计下降100BP。
??“517新政”取消首套和二套房利率下限以来，除了一线城市外，全国大部分城市已取消了房贷利率下限，多数城市房贷利率创下新低。
??据CRIC调研，重点30城首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率3.53%，较年初下调约0.6-0.7个百分点。
??其中，杭州、武汉、厦门等超半数城市首套房贷款利率已降至3.2%及以下，广州、苏州首套房贷款已经跌破3%，例如广州，汇丰银行首套房贷利率低至2.9%，渣打、广州银行利率也低至2.95%，几乎已经接近公积金贷款利率。
??部分城市今年以来房贷利率累计降幅接近1个百分点，南京最为典型。
??据CRIC调研，今年初南京首套房贷款利率还站在4%以上，1月降至3.9%，2月随LPR下调25BP至3.65%，“517新政”后，南京房贷利率再次经历数轮调整，目前主流银行首套房贷款利率为3.05%，较年初累计下调约1个百分点。
??存量房贷而言，年初以来LPR下调一定程度上可以带动存量房贷利率下调，以减轻还贷压力，不过存量房贷利率将在重新定价日（一般是明年1月）调整，也就是说，现阶段存量房贷利率仍维持在4%以上。
??去年三季度，存量房贷利率已经历了一轮调整。彼时，央行、金监局于8月31日发文指导下调存量首套住房贷款利率，至9月25日正式降低存量房贷利率，大部分符合要求的存量首套房贷利率将降至报价利率。
??去年11月6日，央行发文表示，降低存量房贷利率工作已基本完成，超过22万亿元存量房贷利率下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出1600亿元到1700亿元。
??不过，存量房贷利率下调仍面临加点调整约束，整体利率水平仍低于现行的房贷利率。
??今年6月我们观察到提前还贷的现象仍然存在，存量房贷利率下调呼声再起。
??彼时，在北京房贷利率高位站岗的杨女士告诉我们她“有钱就申请还贷”。同样在杭州的小小上一轮房贷利率调降至4.4%之后，于6月份再次提前还了一笔贷房贷。
??两个月后我们调研发现，提前还贷的现象仍在发生。
??比如今年8月，杭州的李先生也提前一个月预约还了30万元的房贷，这是自2022年以来第三次提前还贷，在上一轮房贷利率调降后，李先生的房贷利率从5.4%降至4.2%，不过仍高于目前杭州3.15%的首套房贷利率。
??在李先生看来，房贷利率过高，最直接的影响是“不愿意消费”，接下来他们家庭的计划是继续攒钱，房贷利率过高的话明年或许还会提前还贷。
??上述受访者并非个例，存量房贷利率普遍高于增量房贷利率的情况下，居民的消费被抑制，部分房贷利率过高的居民更愿意“提前还贷”来抵御风险。
??新旧房贷利差加大的情况下，存量房贷利率仍有调降空间。
??要知道，目前房贷是国内居民最大的负债项，如果能够尽快调降存量房贷利率，可以有效减轻居民负债压力，释放一部分购买力，进而提振居民支付能力和消费信心，刺激消费回升，为经济增长提供动力。同时，还能减少提前还贷等情况出现，以稳定楼市。
??CRIC根据目前存量房贷款的平均利率约为4%测算，以100万房贷、30年、等额本息还款计算，下调70BP预计可以减少月供还款400元，预计将减少购房人利息支出1600亿元左右；如果下调幅度达到100BP，可以减少月供还款约560元，预计将减少购房人利息支出约2200亿元。
??这意味着存量房贷利率下调后，市场预期将再减少购房者利息约1600-2200亿元。
??值得注意的是，存量房贷降息、跨行“转按揭”推行的对商业银行的负面影响较大，也将直接制约商业银行的积极性和安全运营，还需后续更多细则出台来支撑。
??整体来看，存量房贷利率仍有再次调降的空间。存量首套房贷利率下调有多方面的积极作用，能够直接减轻居民按揭压力，从而释放一部分购买力，发挥促进消费、提振经济的作用。对房地产本身的影响并非直接的刺激作用，更多的是中长期的影响，居民按揭压力减轻，避免出现大规模提前还贷现象，从而有利于房地产市场尽快恢复平稳健康发展。
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