土地编辑部、CRIC 2022-04-08 09:12:21 来源：丁祖昱评楼市
??2022年第一季度已然过去，受疫情多点散发的影响，3月份全国土地市场成交规模虽然环比月微涨13%，但依旧维持在历史低位，同比降幅超七成。受此影响，总成交金额同比也大幅下降。
??2022年3月，迎来重点城市集中供地小高峰，截止4月2日，已有8个城市完成了首轮集中供地，分别为北京、福州、厦门、青岛、合肥、重庆、武汉、成都。
??从土拍结果来看，重点城市首轮竞拍热度回升有限，厦门、合肥等地热度攀升，成都部分地块遭到“哄抢”，大部分城市保持相对平稳。
??整体来看，由于企业流动性压力仍存，虽然大部分城市的出让门槛较去年都有所降低，但房企拿地仍持谨慎态度。
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??土拍热度分化，首轮竞拍热度回升有限
??从2022年2月16日北京打响2022年集中供地“第一枪”开始，至4月2日成都中供地落下帷幕，已有8个城市完成了首轮集中供地，整体来看，首轮竞拍热度回升有限，各城市、地块间分化明显。
??作为2022年集中供地的第一枪，北京本轮土拍大体上延续了2021年的风格，本次18宗地块中，有1宗地块最高限价溢价率仅3%，4宗最高溢价率5%，2宗最高溢价率10%，最终平均溢价率达到4.5%，与2021年第三轮相比提升了3个百分点，同时流拍率也从17%回落至6%。
??厦门在首轮供地的“满满诚意”下，2022年首轮集中土拍热度明显上涨，整体溢价率高达7%，较去年第三轮明显提升。9宗均成功出让，其中6宗溢价成交、并且2宗地块到达最高限价+摇号成交，整体溢价率升至7%。
??合肥首拍热度大涨，吸引了40余家房企参拍，合计成交24宗含宅用地（其中2宗为纯租赁用房）15宗地块进入竞品质环节，成交整体溢价率达到11.2%。
??重庆出让的13宗地全部顺利成交，其中3幅触及地价上限进入摇号，平均溢价率达5.4%，竞拍热度较去年二三批次明显上升。
??最新结束的成都首轮土拍则出现了“冰火两重天”的局面，整体溢价率为5%，大部分地块底价成交，少数热点地块进入摇号抽签环节，区域之间冷热不均的情况较为明显。
??除此之外，福州首轮土拍凉意依旧，18宗涉宅地仅成交12宗（3宗现场撤牌、3宗流拍），其中8宗底价成交、2宗地块到达最高限价+摇号成交。整体溢价率来看，仅有4.2%，与去年第三轮一样保持低温态势。不仅如此，晋安多宗超优质宅地现场撤牌，市场凉意尽显。
??青岛则仅供应了16幅地块，出让规模不足100万平方米，明显不及去年任意批次。最终顺利成交15宗，成交建面达76.6万平方米，在3幅地溢价成交的影响下，平均溢价率达2%。
??武汉本轮集中土拍挂出的7宗涉宅地有6宗成功出让，其中仅有1宗溢价成交、并且触及最高限价+摇号成交，整体溢价率仅有1%。
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??多城门槛下调，品牌房企开始回归
??受制于当前企业资金压力仍旧较大，各大城市的关注度仍将集中在盈利空间更为充裕、去化风险较低的优质地块。从拿地企业来看，即使在土拍门槛降低、土地成本控制得当，以及部分政策利好消息的双重影响下，国企、央企仍是顶梁柱，但部分品牌房企也开始出现回归。
??从北京来看，本次挂牌的18宗含宅用地中，有9宗地块采用了竞现房销售面积竞拍方式，占比达到50%。为使开发商即使现房条件下也能盈利，地价控制更为明显，本次18宗地块中，有1宗地块最高限价溢价率仅3%，4宗最高溢价率5%，2宗最高溢价率10%。因此吸引了较多开发商的积极参拍，参拍房企达到20余家，华润、中海、绿城均参拍了5宗地块以上。
??最终，绿城共计拿下3宗地块，总成交金额98.4亿元，成为本次土拍中的最大赢家。中海、华润也各落2子，保利和金地也通过联合体的形式拿下2宗地块，10强房企中有5家本次在北京拿地。此外规模房企旭辉、建发也有所斩获。
??北京10强房企中的国企央企已开始积极拿地，品牌房企也开始出现回归，然而占比仍少，其他相对较热城市也出现了类似的现象。
??如厦门由于本轮土拍岛内优质地块较多，外来品牌房企的参与度明显提升，保利、招商、中海、金地、华润、中交、华侨城等多家品牌房企均有参拍，并且金地和中海在思明区和集美区还分别摇得一子。
??合肥则本土房企表现强势：在15宗竞品质地块中，本土民企拿下9宗，安徽邦泰、安徽天阜、安徽置地、伟星、尚泽等均有所斩获，此外安徽高速也竞得2宗滨湖科学城地块，本土企业投资积极性复苏，且整体表现非常强势，拿下六成竞品质地块。其他房企则以10强规模房企、品牌房企为主，保利、龙湖等有所斩获，值得一提的是，越秀通过竞品质竞得瑶海区01号地块，首次进驻合肥。
??重庆首拍中规模房企及本地民企的活跃度明显提升。除了中海、建发等央企、国企外，龙湖、海成、昕晖、保亿等民企也均有报名拿地。最终，发源于重庆的品牌房企龙湖表现亮眼，独立或联合拿下了3幅地，总拿地金额达15.7亿元；外来房企中海、建发、大悦城、中建信和等也各斩获一宗。
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??优质地块频出，拿地窗口期已到来
??具体到地块来看，本次土拍优质用地供应比例也明显提升，主城或近郊热点板块成为多数城市首轮集中供地的主力区域，政府在供地端让步明显。
??如厦门集中土拍挂牌的10宗涉宅地中，有5宗地块处于岛内（思明3宗、湖里2宗），土地质量之优在厦门土拍历史实属罕见。
??不仅如此，思明湖滨一里地块在下调起拍价的同时，更是将限售期从原来的十年改为八年，加上其本身处于老城核心，具有不可复制的交通、景观、商业等优势，房企拿地的积极性将会明显提升。
??合肥作为2022年目前已经进行集中供地的城市中平均溢价率最高的一个，15宗地块触及最高溢价率，占总成交地块比例的63%。热门地块主要分布于滨湖区、蜀山区和经开区，地块所在区域的市场基本面较好，且地块平均总价不超过10亿元，体量控制得当，对于房企来说压力较小。
??不仅如此，15宗触及最高限价、进入竞品质阶段的地块也依然保有较高的盈利空间，平均地价房价比为0.48，房价与地价差达到10518元/平方米。
??与多数城市一样，重庆此次也明显优化了供地结构，13幅地基本均位于轨交站点周边，周边配套设施较为完善，热点板块如中央公园、渝北空港西区等片区均有供地，整体供地质量较佳。供应价格也较去年周边出让宅地的价格明显降低，整体“性价比”较高。
??在多个城市下调土拍门槛、优质地块频出的背景下，部分品牌房企开始回归，但受制于疫情反复、供地减少、房企流动性仍吃紧等多重因素影响，整体市场热度仍未恢复。
??值得注意的是，目前已经完成的首轮集中土拍中，不少地块的盈利情况较好，如厦门不少项目房地差都在1.5万元/平方米以上，北京土拍整体盈利空间更是有2万元/平方米以上的价差。对于资金流动性较好房企来说，首批集中供地或许是较佳窗口期。
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