公司洪圣奇、编辑部 2020-08-31 09:18:28 来源：丁祖昱评楼市
??房企2020年中期业绩的发布接近尾声。对于房地产行业而言，2020年是不平静的，甚至是曲折的。
??从销售端来看，受疫情影响，今年2月百强房企销售业绩跌入低谷，3月开始恢复，进入6月后，整体市场逐渐走出“深V”曲线。受此影响，房企上半年的销售增速较上一年度有所放缓。
??从政策端来看，在“房住不炒”的大基调下，今年着重强调了稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”及因城市施策的长效管理调控机制。由于二季度后全国土地市场及部分城市的房地产市场出现过热的苗头，8月底住建部、央行举行重点房地产企业座谈会，设置“三道红线”， 从房企融资端进行管理调控。
??“三道红线”的消息，与房企2020年中期业绩的发布几乎同步，业绩会上各大房企的高管也不得不面对投资者欧洲杯开户app：“三道红线”的问题并给予详细的解答。
??这或许也预示着，房企的高杠杆时代将从此逐渐走进历史，稳健增长将成为大多数房企未来发展的关键词。
??由于今年市场销售节奏整体后移，为最大程度弥补上半年因疫情带来的业绩影响，房企下半年销售压力仍然巨大。但各大房企的高管在业绩会上都对完成今年预定的销售目标信心满满。
??数据显示，业绩前十的房企中超过半数销售均价呈上涨之势，同时房企千亿俱乐部的阵容也正在逐步壮大，2020年或将突破35家。每一次的危机，对于优秀的房企来说同样是机遇。
??我们选取了13位房企大佬在业绩上欧洲杯开户app：“三道红线”、投资拿地策略以及对未来市场的判断等核心观点，其中包括碧桂园莫斌、万科祝九胜、融创孙宏斌等行业内举足轻重的一群人，通过他们的远见卓识，看透中国楼市纷繁复杂的2020年甚至更远的未来。
??01
??“三道红线”
??对于重点房企的资金监测和融资管理规则问题，比较多的是叫“三道红线”。
??我们从2018年开始，其实也在降负债，跟国家的政策比较一致。我们在稳健和发展之间会做比较好的平衡，所以未来融资管理对我们来说还是相对比较友好的。
??从官方媒体的报道来看，监管机构主要还是从规范房地产整个行业和防范金融风险角度出发的。重点房企的资金监测和融资管理规则，我们会认真地去研究，尽快适应。
??目前公司的财务和资金状况一直非常稳健，净负债率保持在27%的低位，手持现金为一年到期债项倍数的两倍和两倍以上，公司已经连续11年保持经营性现金流为正。哪怕今年，受到了疫情和市场变化带来的挑战，上半年也实现了226亿的正现金流。长期来看，我们对自己有信心。
??融创一直走在政策前面，2017年已经开始保持有息负债稳定，加快降低杠杆率。我们从去年开始，并在未来三年中都把这作为重点规划。
??我们已经对政策有了判断，提前进行准备。
??从具体指标来看，目前已经能达到央行要求的方向：净负债率迅速下降，今年年底目标120%，明年目标100%以下；短债比年底一定可以达到要求；剔除税收的资产负债率相对较慢，需要随着利润积累、净资产增加而逐步改善，相信未来每年都会逐步下降，争取三年达到目标。
??我们也在持续关注“三条红线”，目前没有细则出台，我们的理解是，这一政策将会对行业平稳健康发展有正向作用。
??这两年绿城的规模增长符合预期，我们借助融资杠杆，但没有依赖融资杠杆，我们主动对负债规模进行了控制。
??绿城的大股东对资产负债有严格要求，目前净负债率66%，现金短债比1.8，从去年到现在各项发展指标良好，未来我们会充分使用经营杠杆和合作杠杆，不过度依赖财务杠杆，推动高质增长。
??新政目前只是传言，传言是有“三条红线”对应到企业内部，对全行业来说影响最大的是净负债率较高的企业，对于安全边际本身就不错的企业影响不会太多。我们从去年下半年开始已经在降杠杆，“三条红线”对整个公司影响不大。
??我认为中央出台防控金融风险的措施，是非常必要、及时的，也是促进房地产行业持续健康稳定发展的重要举措。
??这个政策对旭辉来说是有利的，“三条红线”，第一条线，净负债率不超过100%，今年上半年我们的净负债率是63%多一点。第二条线，现金短债比要大于1，旭辉在2.4倍，第三条线，扣除预收账款的资产负债率控制在70%以内，我们现在是74%，这一点略有差异，但我相信我们一年之内可以控制在70%以下。旭辉长期在三个方面与政策保持统一。
??新政出台，对靠高财务杠杆，盈利能力较弱的企业影响稍微大一些。
??中央对房地产调控已经经历过好几个周期，流传的“三条红线”，是国家意在房住不炒，引导行业健康发展。我们会积极配合和支持的，未来我们的净负债率会维持在70%-80%左右，配合国家对房地产的要求，短期和中长期来讲对我们影响不大，长远对行业是有利的，我们也会受惠。
??02
??投资拿地策略
??房地产市场目前进入存量竞争阶段，市场持续分化并存在结构性机会，主力市场将向一二线城市及核心城市群回归。
??中海的投资逻辑是根据企业所需要的净利润来反推销售规模，再反推投资规模。如果要保持利润总额的持续稳定发展，投资规模也需要持续稳健的增长。
??随着规模的增长，叠加公开市场竞争较为激烈，所以我们要做两方面的准备，一方面在公开市场用更多的机会拿到符合我们投资标准的土地。第二方面在非公市场也需要做很多的工作。
??大湾区、长三角、环渤海区域，都是我们投资的重点，有合适的机会，符合我们投资刻度的，我们都会比较积极地去拿。
??随着存量时代的来临，我们希望我们的销售规模要尽快的进入行业前5。核心发展目标还是希望利润总额能够持续稳定的增长。
??我们现在正在把江苏和安徽的地级市基本全部布满，对于整个长三角的深耕，我觉得完完全全可以继续做的。
??中西部是比较大的发力点，尤其是云贵区域，区域对整个综合体的需求量、品质还是有需求的，对于政府端来说，我们的产品线非常有吸引力，所以对中西部的发力也会是我们的第二个战场。
??我相信未来一段时间还是要考盈利能力、自身的运营能力，从而体现竞争力。希望我们能够在规模上有一定的成长性。
??创新投资是我们内部的需求，在外部众多的不确定性中，我们能做的就是内部能力的确定性。
??中南在城市投资上面，会围绕高能级的都市圈去布局。我们会去找裂缝，去找洼地，回避掉热点区域，回避掉高地价，我们会把握小周期的红利，回避掉枪打出头鸟的政策风险。
??高能级城市的周边，它会有断裂带，比如人才策略、高铁建设、城市化进程等影响。高能级产业迭代升级，会出现一个很大的空间，这一块空间领域相对来说受政策的干扰比较小，且灵活度较高，所以这块是我们重点的策略，能够同时实现速度和利润。
??我们持续稳定在长三角、珠三角、核心的中西部城市进行布局。我们对长三角这块可能更深入一些，比如说昆山、太仓这些非常有质量的三四线城市，尤其是在百强三四线城市这块会深入下去，但是对于中西部城市，我们没有下沉到更深的城市。
??我们也不会再去增加更多城市了，就在深耕的区域里，把单城市产量提上来。更有利于我们节约化的用人，有效的提升我们的人均效能。
??坚定回归能级较高城市不会变，具体占比要看竞争情况。关注长江经济带，首选长三角，其次长江中游、成渝；在中西部、环渤海区域，关注中西部首位度（行政中心）高，单核发展的省会、二线城市，未来重点投资二三线城市，特别是基本面好，市场容量大、收益有保障的城市；谨慎投资四线城市，重点考虑都市圈内供需比健康的城市。
??下半年土地市场研判比较困难，正荣投资布局区域较多，还是会加强已经进入的区域研判，如长三角、海峡西岸和中西部等城市，对待尚未进入的区域，我们在合适的时机会选择进入。
??上半年部分城市土地市场过热，国家政策的收紧对整个房地产来说是好事，对未来房地产健康发展是有好处的。一二线城市的整个市场大基调应该不会变，正荣还是会做好自己，尤其是投资，要坚持几个大原则，一是盈利、现金流安全，二是快周转，三是区域深耕。
??我们对经营团队提出非常明确的一个要求：能自己拿地尽量自己拿地。合作太多家后，盈利空间的保障，包括清算的保障都是有问题的，所以我们今年大幅度提升以自己投资为主。今年权益比应该会在60%以上，未来我们力争在70-80%。
??下半年土地市场越来越火爆，整体2020年的策略不会变，全线看好六大都市圈中的一二线的城市，控制好有效的溢价率，在拿地前有清晰的一个投递标准。
??我们在收并购和产业拿地上，下半年会有更多的动作。同时我们旧改项目的落地，下半年有相对大的项目进行能够落地，基本上的方向还是与稳健保利润的方向，在我们的核心城市圈内多渠道多元化拓展。
??03
??整体市场判断
??“房住不炒”主基调不变的情况下，中国的房地产市场会越来越健康，随着中国城镇化的推进，也会越来越有机会，这种外部环境对碧桂园是最大的利好，我们靠竞争力去提升市场空间，包括盈利空间和规模空间。未来的2-3年，我们追求资源高质量的发展，稳定的健康发展，我们力争能够保持10%-20%的增长速度。
??受疫情影响，全国房地产销售和开发投资规模在年初一度大幅下滑，但3月份以来，随着疫情防控形势的好转，市场逐步企稳回升。在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，坚持“稳地价，稳房价，稳预期”，“因城施策”，促进了市场的平稳和健康发展。
??上半年我们的开发业务销售达3204.8亿元，降幅收窄至4%。从5月份开始，我们的销售就开始实现了同比增长。
??下半年经营形势依旧比较复杂，无论是疫情还是宏观经济，都存在较多的不确定性。集团将做好以下工作：一、坚持积极销售，每天都是卖楼的好日子。二、全面落实好产品、好服务、好项目，巩固提升基本盘，提升行业的竞争力。三、深化经营运营，提升各项业务的效率和效益。
??近几年中央政府房地产一直按照“房住不炒”、“不把房地产作为刺激短期经济的工具”、“稳地价、稳房价、稳预期”三大政策方向进行调控，这些政策其实与大基调一脉相承：保持稳定，稳存量、控分量，在保持稳定前提下逐渐降低杠杆的方向。
??整个行业目前阶段，央行的要求会对未来行业格局带来深刻影响，在整体要求下，想再弯道超车、快速增长的可能性不大。
??对于自身，融创不以规模作为首要目标，要提升综合竞争力。
??房地产仍是国内经济主要的支柱产业，中央对房地产行业调控，是希望行业得到健康发展，对不同企业有不同影响。
??调控对绿城而言是进一步发展的机遇。上半年我们拿了很多项目，疫情发生后，这些地该不该拿我们也曾纠结，不知疫情的影响如何。后来讨论后觉得这是一个机会，疫情下经济会更依赖房地产。下半年我们也会顺势而为，因势而变。
??我们现在这个时点上要特别思考，对于一个像我们这样已经到这样规模、相对比较头部的企业的发展策略，有两个非常大的因素：
??第一就是未来中国经济发展，是国内的大的循环和海外的小循环这样的一个模式治理，这两个循环的模式可能会成为常态。
??这里隐含着一个特别大的机遇：新的城市化的模式。
??未来中国会以中心城市群结合城市间的高铁以及城市内交通为核心，强化城市功能便捷性。如何通过一些措施去加大消费会成为一个新的竞争增长点。
??第二个是最近非常热炒的长效机制的落地，地产本身与金融密不可分，如何进一步规范金融和房地产，其出发点本身是好的。
??从这两个点来看，我们认为中国房地产的最好的时期到来了。
??首先我觉得从大的宏观经济和行业背景来看，中国的房地产市场确实是一个非常庞大的消费市场，且正处于消费升级的阶段和状态。
??消费升级在两方面能够明显体现出来，一个是住宅消费的升级需求，第二就是在零售购物中心的消费升级，无论是在一线城市、二线城市，三线城市，只要是有好的购物中心，好的产品，好的服务，可以用趋之若鹜来比喻消费者的消费升级的一种渴望和状态。
??第二是中国的经济，单纯看中国的内在经济，我觉得未来发展潜力还是很大的，我们内需的市场很大。未来还是应该是稳健、有序、稳步提升的。
??第三是房地产市场今年差不多16万亿的这么一个规模。我们在对市场的看法上，我们也认为中国的16万亿的大市场是已经形成的。
??在大的市场规模确定的前提之下，未来是不是有更大的成长空间？我们觉得未必。但是否会有更非常大的下降空间？这个判断也是不会。
??未来我们市场的感觉应该在存量市场里面，更多考虑的是如何面对白热化的竞争或者是能力的竞争，我觉得应该是一个分蛋糕的这么一个状态。
??我对市场的一些简单判断，第一，市场还是非常平稳的，维持房地产行业平稳发展的基本政策不会变，包括“房住不炒”，“因城施策”，“租售并举”，这些长期的政策，长效机制一定是非常稳定的。
??第二，“稳预期、稳地价、稳房价”，稳预期放在更重要的方面，所以下半年的房价更趋平稳。
??第三，受疫情影响，今年行业的销售同比会略有下降，且呈现一个前低后高，上半年少，下半年多，上半年在35%，下半年在65%的比重。
??第四，疫情之下的房企更加分化。
??第五，下半年的土地市场会更加理性，会出现更多的投资机会。
??第六，防控风险，市场化，规则化，透明化的融资规则，下半年整个的投资买地的增幅会放缓。
??第七，疫情其实改变了需求结构，改善性的需求在加速释放，产品持续的迭代升级更加快速，不同地区，不同能级的城市市场间在加剧分化，沿海和内地，一二线和三四线，甚至二线里面还有不同，甚至同一个城市，不同的板块也有明显的变化，有些城市核心板块一房难求，但郊区板块或配套不成熟的板块很多项目出现了滞销。这些都是今年市场的特点甚至是下半场市场的特点。
??（以上排名顺序不分先后）
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