公司克而瑞研究中心 2021-11-04 09:05:24 来源：丁祖昱评楼市
??2020年下半年以来，“三条红线”的出台，给整个房地产行业带来了巨大的影响与改变。近期，“三条红线”政策下的“三道补丁”被再次重申，继买地金额不得超年度销售额40%后，经营活动现金流也被纳入重点监测指标之一，监管部门明确规定，房企近三年经营活动产生的现金流净额不能连续为负。
??房企的经营活动现金流净额是一段时期内，以销售为主的日常经营活动带来的现金流入与流出的净值，是反映房企真实经营状况的重要指标。
??在CRIC统计的92家典型样本房企中，有27家房企连续三年经营活动现金流均保持净流入，也有部分房企2018-2020年连续三年经营活动现金流净额为负。
??在行业增速放缓、融资环境收紧且调控持续的大背景下，连续三年的经营活动现金流净流出意味着资金压力及运营风险的增大。
??我们认为，在当前房地产政策调控持续、融资收紧的背景下，“维稳”是第一要义，降负债、提升财务稳健性已成为行业共识。
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??典型样本房企中
??部分连续三年净额为负
??自2020年底至今，“三条红线”政策出台已有一年有余，在外部融资环境持续收紧，叠加内部降杠杆持续推进的双重压力下，现金流管控愈加成为行业关注焦点，也是房企能否平稳度过调整期的关键一环。
??近期，“三条红线”政策下的“三道补丁”被重申，“三道补丁”中，除了拿地销售比和商票数据，经营活动现金流也被纳入重点监测指标之一。
??基于房企项目周转周期较一般企业长，以及投资、销售回款存在季度性特征，通常以连续完整年度的经营活动现金流数据作为监测标准。
??对此，我们对92家典型样本房企进行了梳理，发现目前有27家房企连续三年经营活动现金流均保持净流入，也有部分家房企2018-2020年连续三年经营活动现金流净额为负。
??具体来看，27家房企连续三年经营活动现金流均保持净流入的房企资金链较为稳定，抵御流动性风险能力较强，同时降杠杆目标也更易达成。其中万科、金茂、华发、招商蛇口和金科股份在此基础上，2019-2020年经营活动现金流净额保持正增长。
??而部分2018-2020年连续三年经营活动现金流净额为负的房企中华夏幸福、绿城中国、景业名邦集团、众安集团在“连负三年”基础上，2021年上半年经营活动现金流净额继续净流出，需引起格外关注。其中众安集团、景业名邦集团等当前已实现三条红线转绿，但仍需谨慎关注其资金链安全状况。
??值得注意的是，经营活动现金流为负并不代表房企一定存在问题，也有可能是基于扩张的经营战略，对规模化的追求。这主要是基于房企的经营活动现金流出中，购买商品、接受劳务支付的现金占主要比重，其中新增土地为主要用途，因此投资扩张速度快于销售回款是房企经营活动现金流净额为负的主因。
??但在行业增速放缓、融资环境收紧且调控持续的大背景下，连续三年的经营活动现金流净流出意味着资金压力及运营风险的增大。
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??27家房企连续三年净流入
??部分盈利质量较高
??在经营活动现金流连续三年保持净流入的27家房企中，我们通过经营活动现金流净额与净利润的结合，引入“净现比”指标，进一步衡量其经营质量。
??通常而言，净现比越接近于1.0，说明企业净利润以现金形式实现的比例越高，盈利质量越好。
??整体来看，2018-2020年间27家房企的整体净现比呈逐年小幅下降趋势，净现比平均值由0.25下降至0.21，中位数由0.23下降至0.13。主要由于行业调整期下整体增速的放缓，以及贷款监管趋严、放贷节奏放缓下房企回款压力的增大。
??具体来看，华发、金茂、阳光