公司 2022-07-04 08:51:12 来源：丁祖昱评楼市
??“今年以来土地市场始终处于低位，截至6月末，50强房企中仍有三成房企尚未拿地。若是聚焦重点22城，50强房企中未拿地比例过半数。
??房地产行业对“人、地、钱”的依赖度极高。土储规模极大程度决定了未来的业绩增量，新增土储过少，有可能会导致没有项目可卖，最终退出市场。
??尤其对上市房企来说，土储极为重要。长期以来，上市房企估值与土储关联度较高。
??据统计，211家上市房企中，2021年至今尚未在22城集中拍地城市中拿地的企业有约88家。
??2022年上半年，高达82.5%的上市房企尚未在22个集中供地城市拿，绝大多数为民营上市房企。
??至今还在拿地的房企中，主要以国企、央企为主，且地方城投、平台公司的“托底”现象严重。”
??2022年上半年，各大房企的投资力度和意愿显著下滑，截至6月末，土地成交体量同环比下降均超五成，而随着能级的提升，成交量价同比降幅也持续增大。
??CRIC数据显示 ，2022年前6月，新增货值百强门槛44.4亿元，同比大降58%；投资金额、建面百强门槛分别为15.9亿和28.1万平方米，同比降幅61%。
??具体到企业来看，近九成房企拿地金额同比下跌，拿地企业中，国企、央企仍是土地市场的主力军，民企几乎隐身，地方平台公司仍旧处于“托底”态势。
??就全口径销售TOP50企业而言，国央企占比达到74%，接近75%的投资金额来自国企央企，尤其中海、华润、招商等房企在22城投资相当积极，民企则近乎“隐身”，拿地金额占比仅有25%，且集中在少数企业中，如龙湖、滨江等。
??从已拿地的典型百强企业来看，除滨江等少数房企拿地金额维持正增长，万科、绿城等拿地金额同比跌幅超过60%。
??值得注意的是，虽然部分典型百强企业拿地金额同比跳水，但其在整体市场投资放缓的情况下仍在保持一定的新增土储。
??部分房企已近一年不曾拿地。
??截至6月末，50强房企中仍有三成房企尚未拿地，若聚焦重点22城集中供地城市，50强房企中未拿地比例超过半数。
??2021年2月，自然资源部要求22个试点城市实施住宅用地“两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次，同时要求试点城市单列租赁住房用地占比一般不低于10%。
??在集中供地的土拍模式下，土地拍卖逻辑与以往模式发生了根本性的改变。
??截至6月末，百强房企投资金额的83%集中于22城，22城以外仅占17%，百强房企对于核心城市以外的投资可谓“慎之又慎”。
??随着22城重要性的增加，我们统计了211家上市房企，2021年集中供地至今的拿地情况。
??结果发现，2021年集中供地至今，有约88家上市房企尚未拿地，若剔除热度最高的2021年第一批次集中供地，2021年第二次集中供地至今，有高达124家上市房企尚未在22个集中供地城市拿地，占比约58.8%。
??2022年上半年至今，211家上市房企尚未在22个集中供地城市拿地的占比为82.5%。绝大多数为民营上市房企。
??土储对于上市房企的重要性不言而喻，企业估值与其关联度极高。在这样的背景下，已有部分上市房企近一年未在22城落子，一方面是在“三道红线”政策下，不少企业融资端受阻，另外一方面，还是行业信心问题。
??虽然今年二季度以来中央和地方对房地产政策进一步放松，在企业融资、拍地门槛、资金监管、限购限贷等方面均有放松，但由于行业新房销售表现仍未出现真正转好，企业拿地信心依旧低位，二季度土地流拍与一季度相比，仍无实质性改善。
??从依然还在拿地的企业来看，滨江和龙湖是少数在集中供地中相对积极，且拿地金额排在行业前列的民营企业。
??滨江上半年拿地几乎全部来自杭州的两轮集中供地，而龙湖则在北京、重庆、杭州、合肥等核心城市分散投资。
??滨江集团方面表示：“公司之所以还在继续拿地的主要原因，首先是财务稳健，有比较充裕的现金流，历来资金杠杆也不高，财务成本仅4.9%，其次是深耕主义下的客户认可度。”
??有“杭州一哥”之称的滨江集团长期以来都是区域深耕的典型。2021年滨江实现销售额1691亿元，同比增长24.01%，超越同期TOP30房企的平均增速-2.65%，销售目标完成率112.73%。
??滨江集团长期重仓杭州、聚焦浙江，以此稳固基本盘，再适度加强省外重点城市布局，这一打法使其在如今的市场环境下保持了一定的拿地底气。
??滨江集团告诉我们：“滨江首先是区域品牌而不是全国品牌。”
??他们至今的定位尚未改变。
??龙湖集团与滨江略有不同，但总体仍是“深耕战略”的受益者。
??龙湖的城市深耕战略最早始于2012年，当时企业在首次进入行业十强之后开始放缓布局节奏，将公司战略升级为“产品聚焦、加大区域纵深、增持商业”，之后又 2013年将战略刷新为“扩纵深、近城区、控规模、持商业”，更坚定地布局一二线热点城市，发展模式由高增长转向精耕细作，并一直坚持至今。
??截至2021年底，龙湖进入的城市数量为69个，在同等规模的企业中偏少。与之形成对比的是，龙湖的单城市产能达到42.04亿元，在同等规模的企业中是最高的。
??值得注意的是，龙湖单城市产能最高在2017年，销售规模首次突破千亿之后，龙湖开始略微加快进入其他城市的脚步，促进规模的进一步增长，随之而来的则是单城市产能有所下滑。
??截至2021年底，龙湖的总土储建面为7354万平米，较2020年略降。
??近年来，不少房企收缩区域布局，回到“深耕战略”，聚焦核心城市。如建业地产持续深耕河南省内三四线城市，弘阳地产开始回归深耕江苏省，祥生地产也回到大本营区域开始深耕。
??房企们正逐步放弃一些城市，稳固自身。
??我们认为，短期内国央企、平台公司的强势局面不会反转，仍是集中供地的主力军。
??随着销售的复苏以及金融环境的相对宽松，民企会更多的参与到土拍中，且地方城投、平台公司的“托底”会有一定减少，主要原因在于部分平台公司不具备完全开发的能力，且持续托底对于资金要求也较高。
??对于部分房企而言，想要介入集中供地的核心城市，合作开发、联合开发或是有效渠道。
??未来土地市场的热度能否恢复，主要取决于民企拿地能力的恢复。我们期待民企们“复出”试水。
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