2022-07-15 11:44:40来源:中房网
疫情和楼市松绑双重影响下
各地租赁住房市场发展探讨
??为进一步探讨疫情及楼市松绑政策的双重影响下租赁企业的应对措施,探讨合理解决方案,加强租赁企业的合作交流,中国房地产业协会流通与租赁委员会于7月13日下午举办视频交流会。本次会议由易居克而瑞承办,新浪乐居财经视频提供技术支持。
??本次会议主持人为克而瑞租售研究总监李见林,与会嘉宾有:中国房地产业协会名誉副会长沈月祥、巴乐兔联合创始人朱维嘉、武汉房地产经纪行业协会理事&华中师范大学教授陈立中、魔方生活服务集团CTO常海松、银城佳遇总经理苏济慷、尔家服务式公寓营运发展总监兼成都区域经理王秋菊,对话城市为:武汉、江苏、南京、无锡。
??开场致辞
沈月祥
中国房地产业协会名誉副会长
??去年下半年以来,我国房地产市场受宏观调控疫情反复等多种因素的影响出现了向下的走势,尤其是今年上半年更为明显。5月份全国商品房销售面积同比下降了31.8%,销售金额同比下降了37.7%,房地产开发投资同比下降了7.8%,这些数字是近几年下降幅度之最。所以为了保持房地产市场良性循环和健康发展,从国家层面到各地政府陆续出台了一系列的稳地价、稳房价、稳预期的政策措施。进入6月份就有40多个城市出台了楼市的松绑措施。那么虽然目前房地产市场已有探底回升的趋势,但市场的观望情绪依然较重。
??从租赁市场看,同样也是深受影响。据统计,全国百城租赁成交5月份和6月份环比分别增加了20%和30%,但整个上半年环比下跌达到8.4%,特别是一些一线城市,受疫情反复持续影响,还出现了租客流失严重,集中退租换租等新的情况。对于这些新情况新矛盾问题进行分析研究,探讨化解和解决的办法,对于租赁市场的发展非常必要。借此机会,我谈三点意见,供大家参考。
??第一,坚定信心。实践证明,单一的模式都不能适应我国经济社会发展的要求,也不能够满足不同群体居民对住房的需求,租购并举将是我国新发展阶段的基本住房制度。在我们国家城市化率不断提高,人口流动越来越便捷频繁的情况下,发展长租房市场,加快保障性租赁住房建设,是解决城市流动人口新居民和新入职青年人住房问题的重要途径,是一项民生工程,肯定要大力发展。
??第二,积极应变。随着租赁住房市场的发展,我们参与租赁住房的企业也已经探索和创立了各自一套成熟的经验和模式,但这两年我们面临了前所未有的很多变局。比如:新冠疫情、房地产市场的急速变冷等,这些对住房租赁市场都带来了一定的冲击影响,那么今天参加座谈交流的一些企业都有很好的新的体会和经验做法,希望能给更多的企业启发和借鉴。
??第三,择优而行。租赁住房市场总体来讲还处在发展完善的阶段,经过这次变局的冲击和考验,有很多经验可以总结。受疫情的影响,租户对生活品质感、安全性、独立性的需求明显增长,需要企业及时调整优化商业模式。比如:配套上配套商业网点,管理上争取租购同权,服务上多关爱租户感受。只要我们广大的从业者共同努力、砥砺前行,一定能实现租赁市场的良性循环发展。
??主场报告:
??《疫情下,住房租赁行业的现状及未来》
李见林
克而瑞租售 研究总监
??一、住房租赁行业现状
??行业政策:保障性租赁住房成为“十四五”住房建设的重点,利好政策密集出台,修正的颗粒度不断变细。
??地方践行:各地纷纷提出“十四五”保租房供应目标,并在积极践行落实供应计划,在十四五期间做了具体的分解,各地加快落实保租房。
??后疫情现状一:市场整体供应量回升,但受疫情影响,集中式公寓新开门店仍缓慢。
??个人房源方面,55城个人房源新增供应继续维持上涨趋势,环比上升17.57%。同比来看,供应量同样呈现上升趋势,同比上涨33.30%。进入6月,多地疫情防控形势逐渐好转,租赁需求也逐渐得到释放,叠加此前的毕业季效应,租赁需求不断释放,业主的出租信心也开始回升;
??集中式公寓方面,2022年第二季度,TOP30住房租赁企业累计开业规模88.02万间,较去年四季度环比增长2.48%,增速持续放缓。2022上半年本土疫情波及多个省份,尤其上海隔离管控长达两个月之久,导致租赁企业整体开业增速放缓。
??后疫情现状二:个人房源租金渐趋常态化,机构化公寓租金平稳,整体仍存在上涨压力。
??个人房源租金方面,此前多月租金呈现下跌趋势,4月开启回升,部分城市结束疫情封控,开启复工复产,传统招聘季逐渐复苏,短期出现供不应求状态,带动租金上涨,进入6月,市场逐渐趋于常态化,租金开始小幅回调;
??集中式公寓方面,重点八城集中式公寓租金今年以来普遍呈现下跌趋势,或受到城市疫情管控及保租房租金管控的双重影响。
??后疫情现状三:疫情带来的成本提升、收入影响、人员不足、项目征用都对企业的经营收入带来一定影响。
??二、疫情下行业的现象
??现象一:部分租客会选择疫情结束后离开目前工作所在城市。
??调研机构对上海部分租客进行访谈,调研结果中约有27%的租客想要离开上海回老家或者别的城市。这是由于疫情导致一线城市租客对生活满意度大幅下滑,在一线城市能获得更好生活信心下降。
??现象二:租售同权问题凸显,疫情时期租客相较于业主各方面更难得到保障。
??疫情时期,租客在物资保障、就医转运等基本权利方面相比较业主保障难度更大,租售不同权问题进一步显现。户籍制度及公共资源供给能力不足是“租售不同权”的主要原因。
??现象三:复工复产激发企业住宿需求,产业园区配套产品供应不足。
??制造业作为国民经济主体,就业人口庞大,与之匹配的企业住宿市场规模不足,企业住宿产品较为稀缺。
??三、疫情后的发展趋势
??趋势一:人口流动性下滑,疫情后租赁企业短期经营压力面临挑战。
??疫情导致人口流动性下降,同时疫情使得部分城市停工停产,部分租客的离开将直接影响项目经营,给原本就不太赚钱的住房租赁运营商们带来巨大的压力。一些在建项目工期延误,经济压力巨大,刚开业项目爬坡期增加数月,企业经营压力剧增。
??趋势二:功能设施齐全的整租产品更受租客青睐。
??在疫情影响,合租或功能设备不齐全租赁产品的租客生活受到了很大影响,合租或者功能设备不齐全产品的租客也存在较大的传染风险。疫情后,功能齐全(独立厨房、卫生间)、运营管理更良好的租赁产品将更受欢迎。
??趋势三:产业园区住宿需求将加速推进工业项目配套住宿建设,助力“十四五”整体供应。<