2022-05-11 09:26:56
??5月10日，克而瑞研究中心“数智洞见 疫中探市”——疫情下住宅市场趋势线上发布会圆满举行。克而瑞研究中心联合八城机构，携手基金券商、业内企业高管共启线上论坛。
??作为克而瑞“数智洞见
疫中探市”线上发布会的开篇【住宅开发】专场分论坛，本次线上论坛由克而瑞研究中心主办，易居企业集团CEO丁祖昱先生、克而瑞CEO张燕女士以及克而瑞八大机构、城市总经理及首席分析师，联合基金券商、典型房地产开发高管，围绕疫情对房地产市场的影响及未来展望进行全面分享，聚焦八大典型城市楼市表现展开对话。
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??疫情叠加行业下行压力，住宅市场亟待洞察与预判
??众所周知，多点爆发的疫情，成为2022年房地产行业最大的不确定性。今年春天以来，以上海为代表的部分城市，按下了暂停键。
??过去一个多月，行业共同见证了疫情与市场夹击下的行业阵痛，当然，也有部分城市和市场的短暂回暖。另外一方面，政策利好频出，市场却没有出现热烈回响。在企业端，前四月销售规模同比跌幅过半，大部分房企开始调降全年销售目标，偿债压力也依然非常严峻。
??基于此，2022年5月10-13日，克而瑞推出“数智洞见 疫中探市”线上系列发布，并设置住宅开发、物业管理、资产管理、康养产业、租赁住宅、产城发展、文旅产业七大分论坛。这其中，作为本次发布会的开篇【住宅开发】专场分论坛——疫情下住宅市场趋势发布会率先开启。
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??探究行业危与机，克而瑞发布“疫情下中国房地产市场发展趋势报告”
??就在刚刚过去的五一，经历了政策“春风”托底的多城，整体供应迎来了集中放量，而不少房地产企业的推盘积极性也明显上升。展望后市，经历房地产救市政策、疫情纾困之后的行业整体市场如何，各城市新房、二手房以及土地市场又将如何走向？疫情得以有效控制后的房地产行业，是不是行情也将稳步修复？
??聚焦疫情下的住宅市场，探寻行业与企业未来。自5月初开始，在专项深度研究之外，克而瑞研究中心也在第一时间启动并展开疫情下的“城市聚焦调研问卷”及疫情下置业需求客户等多项调研，通过疫中市场研究、城市研究、产品调研、热点城市与话题调研等，围绕疫中疫后住宅市场进行深入洞察与解析，并针对反馈热列的话题及成果在本次论坛上进行深度探讨。
??相关研究成果，克而瑞研究中心《疫情下中国房地产市场发展趋势报告》、克而瑞24城市《疫情下城市房地产市场前景展望报告》也在今天全面发布，以期助力行业及企业客观洞察经济时局，准确把握行业趋势，前瞻布局市场应对预案。
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??八城对话，企业与基金券商共探企业应变之道
??对房企而言，摆在面前的是两大生存问题：一个短期生存的“燃眉之急”，另一个是探索全新市场与行业环境下的长远以及可持续发展的模式。
??本次论坛上，易居企业集团CEO丁祖昱先生围绕《疫情对中国房地产市场影响分析及未来展望》展开分享；克而瑞CEO张燕女士聚焦疫情下的典型城市，对话北京、深圳、广州、杭州、郑州、武汉、重庆、上海城市、区域机构总经理及首席分析师，围绕疫情对房地产市场的影响及未来展望；特邀基金券商的专家中信建投证券房地产行业首席分析师竺劲先生进行题为《回归新发展常态，拥抱新发展模式》的主题演讲。
??论坛上，克而瑞研究中心总经理林波先生开启了《疫情‘自救’之下，房企发展新模式与估值‘保卫战’探讨》圆桌论坛环节，来自开发企业的代表融信集团副总裁 张银女士、中奥地产副总裁李光先生以及克而瑞证券资产管理部副总经理孙杨先生参与对话，围绕市场、营销、融资、股票债券等内容分享了专业观点和洞见。
??现场观点摘要如下：
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??就全国市场表现而言，政策层面是真正影响市场的导火线。
??根据克而瑞监测，前4月全国有83个省市出台相关松绑政策，是近几年中放松政策出台最密集的一次。但到目前为止，政策对市场成交的积极效果还没有显现，当然，这与4月以来疫情多点散发不无关系，预计5、6月份还会有一些力度更大的地方政策出台。
??另外，据克而瑞不完全统计，目前全国有超过20多个城市线下售楼处因疫情而轮番关闭，造成了无法及时推货。在这个背景之下，新房供应前4月创三年同期新低，4月单月同比降幅持续扩大到57%。究其原因，一方面和去年下半年土拍市场逐步走低有一定关系，另一方面原因也与市场成交不足以及疫情等原因密切相关。
??成交方面，2022年以来市场逐月回落，4月同比降幅再次扩大11个百分点达到60%，特别是三四线同比降63%，居不同能级城市之首。项目开盘去化率逐月走低，热点城市越来越少，半数以上城市去化率低于30%且仍在下降。疫情加剧区域分化，长三角高位回落，4月同比降69%跌幅超过全国平均水平。二手房成交相比新房更差，成交量同比“腰斩”。值得一提的是，五一期间，北京、成都同环比上升，部分企业销售好于春节，这也是一个积极的信号。
??土地市场方面，疫情之下，长三角依然是投资热点。刚刚过去的杭州土拍展示出了非常高的热度，合肥也有多块地封顶成交，尽管如此，依然掩饰不了整体的惨淡。上海、沈阳、长春等城市因延迟第一轮土拍，错过了最好的土地出让时间点，以天津为代表部分城市热度下降明显。相反，杭州、深圳在土拍市场的成绩亮眼，深圳也有八幅地块封顶成交，杭州更是近四成成交达到封顶价。
??房企销售与投资方面，前4月企业销售额明显下降，降幅超过五成，九成企业销售业绩同比下降，近六成百强企业没有拿地。活跃在投资领域多数是央国企以及部分地方国企，三四线越来越“冷清”。
??房企融资方面，随着政策不断回暖，融资质量的提升仍有限。随着相关政策的落地，尤其是如果五六月份迅速到位，对房企融资有更“积极”的意义。
??房企营销角度来看，部分房企在五一通过折扣等积极营销取得了较好的去化结果。
??客户需求变化方面，来自克而瑞研究中心的“疫情购房需求大调研”显示，居家办公影响着客户对产品的需求，原本鸡肋般的客卧及书房成为新宠、房间数量少成为第一大通痛点，这些痛点与一、二年相比发生了很大的变化。从购房计划来看，六成客户置业计划展缓至一年以上，会坚持买房计划的客户只有两成。这当中，接近4成的一线城市买房态度依然坚定。
??展望后市，疫情叠加供求失衡，未来市场不确定因素更多。
??今年的市场走势一定是先低后高，高是指相对于现在情况，但全年和往年相比会明显下降。土地市场成交亦是如此，因供地增加而带来成交回升或在二季度出现，但全年总规模还会下降。
??当然，也不必对行业整体规模有所疑虑，我们依然要保有信心。即使回落到过去几年的水平，规模依然是可观的。
??目前我们也看到了不少利好和曙光：支持企业纾困的政策正在出台，比如当前在预售资金监管方面部分城市给予一定放松，土拍首付款方面也有一定支持，可以实质地缓解企业的债务压力。在购房政策方面，限售限购相应辅助如果政策出台，也将会提振消费信心。
大浪淘沙，未来的市场会更加稳健，央企国企、重点一二线城市依然被看好，整个市场也会越来越健康。
??从8位分析师分享的内容和线上大家关注的问题来看，主要聚焦在三个方面。
??第一，现行市场状况如何，何时能够企稳，并且有回暖信号的出现？
??对不同城市要分城多维度看，一线城市和强二线城市的需求和购买力是尚存的，一旦政策力度放松，有效购房需求也会迅速释放出来。另一�